Crédit immobilier : les taux vont-ils continuer à flamber en 2023 ?
Après
des années de baisse, de records de faiblesse, de rares hausses
mensuelles suivies immédiatement par une nouvelle baisse, 2022 marque
clairement un changement de tendance à la hausse des taux immobiliers.
De 1,1% sur 20 ans au 1er janvier, le taux nominal moyen des crédits
immobiliers est passé de 1.10% sur 20 ans à 2,5% en décembre. Cette
hausse va-t-elle durer ? Peut-elle s’accélérer ? Où seront les taux
dans un an ? Éléments de réponse.
La flambée de l'OAT
2,5%. C’est donc le taux nominal
des crédits immobiliers début décembre. Du jamais-vu depuis 4 ans. On
était à 1,1% il y a un an. Et la tendance devrait continuer début 2023
puisque certains barèmes montrent déjà des hausses de 0,2 ou 0,3 point de base en janvier.
Il faut remonter en octobre 2015 pour voir un taux moyen aussi haut
sur les crédits immobiliers. Mais à l’époque, ces taux étaient
considérés comme favorables par tous les observateurs, pour deux
raisons :
Pour fixer leur barème, les banques se basent en effet sur le taux
d’emprunt d’État français, l’OAT 10 ans. Pour une raison simple : la banque qui vous accorde le prêt va emprunter cet argent sur le marché, et prend donc comme référence le taux accordé à l’État français sur ce marché.
Et c’est l’autre élément essentiel de l’actualité des taux. L’OAT
augmente. Il flambe même. Il est passé de 0,30% en janvier à 2,5% en
décembre. En octobre 2015, il était à 1%. La
dernière fois que l’OAT 10 ans était au-dessus de 2%, c’était en avril
2014. Le taux moyen des crédits immobiliers étaient alors au-dessus de
3%...
Même si l'OAT se stabilise, les banques devraient continuer à remonter leurs taux
même si elles ne veulent/peuvent pas le faire trop brutalement. C'est
d'ailleurs ce qu'il s'est passé au mois de novembre avec un taux moyen
qui a été relevé de 0,3 point de base alors que dans le même temps,
l'OAT n'avait pas bougé.
Par ailleurs, l'OAT a repris sa marche en avant en décembre et culmine actuellement à 2,8% sur 10 ans. Il ne faut donc pas s'attendre à voir les taux rebaisser, ni même stagner, dans les prochains mois...
TAEG et taux d'usure
Historiquement, les banques se basent sur l'OAT pour déterminer leurs
taux de crédit immobilier. Mais il y a un autre taux qui aujourd'hui
influence tout aussi fortement le taux accordé par la banque : le taux d'usure.
Le taux d'usure correspond au taux d'intérêt maximum légal que les
établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu'ils vous
accordent un prêt. A noter qu'il ne s'agit pas du taux nominal accordé
par la banque, mais du TAEG, le taux annuel effectif global, qui correspond à ce que paye vraiment un emprunteur. Il comprend le taux d’intérêt nominal, les frais de dossiers (frais bancaires ou commission de courtiers), les coûts liés à l’assurance, les frais de garantie. Historiquement, les frais correspondent à 1 ou 1,5 point de base.
Début 2022 et jusqu'en septembre, le taux d'usure se situait en dessous de 2,6%. Dès
lors que l'OAT a augmenté au-dessus de 1 %, les TAEG se sont rapprochés
du taux d'usure, les crédits ont commencé à se retrouver bloqués.
Les banquiers n'ont donc pas pu répercuter toute la hausse de l'OAT sur
leur taux d'emprunt. Entre avril 2022 et septembre 2022, l'OAT est
ainsi passé de 0,5 à 2%,mais le taux nominal moyen n'a augmenté que de
0,5 point de base...
Ce n'est que lorsque la Banque de
France a relevé le taux d'usure, par deux fois, à 3,05% puis
aujourd'hui 3,57%, que les banquiers ont pu remonter plus fortement
leurs taux nominaux. Malheureusement pour les banques, le taux
de l'OAT a continué à augmenter à 2,8% aujourd'hui, et à ce niveau il
est toujours difficile pour elles de maintenir le TAEG en dessous du
taux d'usure à 3,57%. Les banques sont donc obligées de grignoter sur
leur marge si elles veulent accorder un crédit. Quand elles le
veulent... car de nombreux établissements ont cessé toute activité de
crédit depuis plusieurs mois.
Inflation et hausse des taux : est-ce le bon moment pour investir à crédit ?
Pendant de très longs mois, les taux d'emprunt immobilier ont affiché des records de faiblesse.
Et naturellement, les épargnants se sont rués sur l'investissement
immobilier à crédit pour profiter cet effet d'aubaine. Avec des taux
parfois autour des 1%, emprunter ne coûtait en effet presque rien et
l'investissement immobilier était donc vite rentabilisé.
Depuis quelques mois, les taux d'emprunt remontent. Et avec l’inflation et la hausse des taux d’emprunt d’État, le mouvement semble parti pour durer.
Difficile, dans ces conditions, de se lancer dans un crédit immobilier,
surtout que les taux d'intérêt viennent de remonter ? Au contraire,
avec la hausse des taux, il devient urgent d'emprunter ! En effet, en
empruntant aujourd'hui à taux fixe, vous fixez le coût de votre crédit. Il n'évoluera plus. Ce qui devrait évoluer en revanche, ce sont les loyers de votre investissement immobilier. Ceux-ci sont généralement indexés sur le niveau de l'inflation. Les salaires devraient également augmenter en période d'inflation. Résultat : avec un coût qui reste fixe mais des revenus qui augmentent, le poids des mensualités d’emprunt dans votre budget ne va faire que diminuer.
L’immobilier est l’un des seuls placements qui offre aujourd’hui un rendement réel positif,
c’est-à-dire supérieur à l’inflation. L’inflation en France a été
enregistrée à 6% sur un an en 2022. Avec un livret A à 2%, vous perdez
donc 4% de pouvoir d’achat. Il est difficile aujourd’hui de trouver des
placements offrants des rendements supérieurs sans prendre des risques
importants.
Historiquement, les prix immobiliers montent en période d’inflation.
Dans les années 70s et 80s (dernières grandes périodes d’inflation),
les prix immobiliers ont fortement monté, avec des hausses annuelles à
deux chiffres. Attention cependant à la hausse des taux qui pourrait
impacter négativement les prix, d’autant qu’ils sont historiquement
élevés. L’investissement immobilier n’est pas garanti en capital.
Le crédit pour acquérir des parts de SCPI
Qui dit immobilier locatif en direct, dit recherche de locataires, entretien et gestion du bien, travaux, etc.
Un investissement contraignant en effort et en temps. L’investisseur
qui cherche de la tranquillité se tournera donc plutôt vers le
placement immobilier « sac à dos ». Un placement où la gestion est déléguée,
de la recherche du bien à la gestion des locataires en passant par les
travaux. Un placement sur lequel on peut investir selon sa capacité
mensuelle, de 100 euros à 500 euros (ou plus) par mois.
Les SCPI (sociétés civiles de placements immobiliers) correspondent parfaitement à ces besoins. Les SCPI ont pour objet l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif.
La gestion de ce patrimoine est confiée à une société de gestion qui se
charge de le louer et de l'entretenir pour le compte des porteurs de
parts (moyennant frais de gestion). L'investisseur n'a qu'à percevoir les revenus !
Autre avantage, les SCPI permettent de mutualiser les risques et de diminuer ainsi le risque locatif. Dans la pratique, les rendements immobiliers ne sont pas garantis.
Le risque d’impayés ou de vacances rajoute donc de l’incertitude au
projet : seriez-vous en capacité de rembourser les mensualités sans les
revenus du bien immobilier ? Avec les SCPI, nul besoin de chercher un
locataire ni même de gérer le bien. La société s’occupe de tout, vous
n’avez qu’à percevoir les loyers. Et comme les SCPI ont déjà des vingtaines voire des centaines de locataires,
le risque de vacances et d’impayés est très contenu. Un problème isolé
avec un locataire n’impacte pratiquement pas les loyers reçus par les
porteurs de parts.
Enfin, l'investissement est accessible pour une somme bien plus
raisonnable qu'un bien immobilier en direct : quelques milliers d'euros
pour un achat en direct et donc quelques centaines d'euros pour une
acquisition à crédit.
Tous ces avantages ont un coût mais les rendements restent attractifs (entre 3 et 6%* en 2021 selon la SCPI).
Les SCPI permettent en plus de pouvoir investir en immobilier quel que soit le budget : 5 000 €, 10 000, 50 000, 100 000, 300 000, 500 000, etc. Et de pouvoir ainsi adapter son investissement
à son budget exact. Par exemple à une capacité d’épargne. Vous avez une
capacité d’épargne permettant de réaliser une acquisition de 215 000 €
? Vous n’avez pas à rechercher un bien de cette valeur exacte, il vous
suffit d’acheter le nombre voulu de parts de SCPI.
Sofidy : Une offre ultra flexible pour investir sur une SCPI étrangère
Spécialiste des fonds immobiliers depuis 1987, la société de gestion Sofidy, qui gère notamment les SCPI de renom Immorente et Efimmo1, a complété son offre en mai 2021 avec le lancement de Sofidy Europe Invest.
Avec cette SCPI positionnée sur un univers très large, tant
géographique (UE, UK, Suisse) que sectoriel (bureaux, commerce, santé,
etc.), la société offre toutes les qualités d’un investissement
immobilier en Europe, aux investisseurs qui cherchent à générer un
revenu complémentaire immédiat et peu imposé.
La société de gestion Sofidy propose en effet une solution de financement clé en main.
Via Sofidy Financement, nouvelle filiale de Sofidy, spécialisée dans
les solutions de financement pour l’acquisition de parts de SCPI, les
investisseurs ont accès à une offre très avantageuse.
Les caractéristiques de cette offre :
• Durée d'emprunt large de 12 ans à 25 ans !
• Des SCPI de qualité : Sofidy
Europe Invest, Immorente, Effimo1. Pour un financement de plus de 120
000 euros : possibilité d'investir le surplus sur d'autres SCPI
(Epargne Pierre, Epargne Foncière, PFO2, Primovie, Primopierre), dans
la limite de 20% du montant total.
• Assurance facultative.
• Les taux sont encore très compétitifs dans l'univers de la SCPI : 3,50% sur 10 ans, 3,70% sur 15 ans, 3,90% sur 20 ans ! À noter : cette offre n'est pas concernée par le taux d'usure de 3,57%
• Frais de dossier (financés par le crédit) : entre 1600 € + 350 € de frais de nantissement, +1300 € si SCPI extérieures.
• Pas de domiciliation bancaire.
• Montant minimum de financement 50 000, maximum 300 000€. Sans apport.
Investir en SCPI étrangères présente également un intérêt en matière de fiscalité. En premier lieu, vous ne payez pas les prélèvements sociaux
(17.2%) sur ces biens. Dans certains cas, vous devez déclarer les
revenus en France, mais vous disposez alors d'un crédit d'impôt égal à
votre taux moyen d'imposition. Au final, la fiscalité est 2 ou 3 fois plus faible que pour une SCPI française.
Enfin, le dernier avantage de cette offre est qu'elle est ultra flexible : contrairement à d’autres partenaires, il n’est pas nécessaire de détenir un patrimoine immobilier pour accéder à cette offre.
Cette offre est accessible aux SCI (sociétés civiles immobilières) et aux professions libérales,
en pleine ou en nue-propriété. En revanche, elle n’est pas accessible
pour les non-résidents, indépendants et chefs d'entreprise.
La meilleure SCPI du marché, chez CFCAL
Le CFCAL - Crédit Foncier et Communal d'Alsace et de Lorraine - propose
une solution d'investissement en SCPI à crédit particulièrement
attractive, avec un taux compétitif, une condition d'âge peu
restrictive et la possibilité de financer de très nombreuses SCPI à
crédit, notamment la SCPI allemande Novapierre Allemagne 2.
Le marché allemand de l'immobilier d'entreprises est toujours plus attractif. Les investisseurs sont attirés par la qualité du parc locatif et des locataires. Celle-ci se traduit par le faible taux d'impayés et de vacances, et un bon entretien du parc. À cela s'ajoutent l'emploi, le pouvoir d'achat et la consommation parmi les plus solides d’Europe.
L'autre intérêt pour un épargnant d'investir en immobilier en Allemagne
(et pratiquement partout en Europe et dans le monde d'ailleurs), est
que la fiscalité sera beaucoup plus douce avec notamment des revenus qui échappent aux prélèvements sociaux de 17.2%.
Une offre très attractive pour financer les SCPI. En plus d’un taux réduit, elle propose de nombreux atouts.
Les autres caractéristiques de cette offre :
Pour accéder à cette offre, il faut détenir un patrimoine immobilier physique
(RP, RS, RL, LMNP gérés, hors SCPI, parking, grange, …) en métropole
(hors Corse et Dom Tom). Cette offre n'est pas accessible pour les non
résidents, les indépendants, et les chefs d'entreprise, mais ouverte
aux professions libérales.
*Le Taux de Distribution est
égal au rapport entre le dividende brut versé au titre de l’année
écoulée et la valeur des parts au 1er janvier de cette même année de
référence. Les performances passées ne préjugent pas des performances
futures. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du
placement. Le capital investi n’est pas garanti. Sa valeur évolue dans
le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de
l'immobilier . Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des
phases à la hausse et à la baisse. - La diminution des revenus locatifs.
Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus
locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux
d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers
versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée
par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification
immobilière et locative du portefeuille. - La liquidité. L'immobilier n’étant
pas un produit coté, il présente une liquidité moindre comparée aux
actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent
ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier .
Un crédit vous engage et doit être
remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous
engager. Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être
exigé d’un particulier, avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts
d’argent. En matière de crédit immobilier, le(s) futur(s) emprunteur(s)
bénéficie(nt) d’un délai de réflexion de 10 jours après réception de
l’offre de prêt pour donner son (leur) accord.
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