La révision mensuelle du taux d’usure va-t-elle débloquer l’investissement à crédit ?
Depuis
plusieurs mois, les taux d’intérêts augmentent plus vite que le taux
d’usure, empêchant les demandeurs de prêts de devenir propriétaires.
Mais l’accès au crédit ne sera plus autant restreint à partir du 1er
février, grâce à une révision plus régulière du taux d’usure. Cette
révision devrait avoir deux effets : un déblocage des dossiers de
demandes de prêt immobilier, à court terme, mais aussi, à plus long
terme, une hausse des taux des banques qui auront plus de marges.
Explications.
Comment fonctionne le taux d’usure ?
Le taux d’usure constitue le taux maximal en dessous duquel les banques
sont autorisées à accorder un prêt immobilier. Il correspond au TAEG maximum,
c’est-à-dire le coût total du crédit qui englobe le taux nominal du
crédit et les frais, assurances et garanties obligatoires. Ce taux vise
à protéger les consommateurs puisqu’il permet d’éviter l’octroi de prêts à un taux excessif.
Pour le définir, la Banque de France se calque sur le taux d’intérêt
des OAT (ou Obligations Assimilables du Trésor) qui représente le taux
des titres d’emprunt émis par l’État français. Ce sont les OAT d’une durée de 10 ans qui servent de référence pour la fixation des taux des crédits immobiliers.
Plus le taux des OAT augmente, plus les taux fixes des crédits
immobiliers proposés par votre banque sont élevés, et inversement.
Or, depuis un peu plus d’un an, les taux des OAT augmentent. Ils flambent même. Ils sont passés de 0,30% en janvier 2022 à 2,6% aujourd’hui. Dans ce contexte, les taux de crédit immobilier ont logiquement augmenté. La hausse reste toutefois mesurée, les banques ne pouvant pas augmenter leurs taux aussi vite que l’OAT, car elles seraient bloquées par le taux d’usure. On trouve donc aujourd’hui des taux encore attractifs sur l’investissement immobilier locatif à crédit, en dessous de 3% sur 20 ans.
Dans le contexte inflationniste actuel, le taux des OAT augmente. Corrélativement, les taux des crédits font de même sauf que jusqu’ici le taux d’usure n’évoluait pas assez vite.
Le taux d’usure n'étant actualisé que tous les trimestres, cela
représente une limite puisqu’il ne reflète pas les réels besoins du
marché. Il empêche donc les banques d’augmenter leurs taux d’intérêt
comme elles l’entendent. Ainsi, nombreux sont les dossiers de demandes d’emprunt qui demeurent non finançables.
Il y a encore quelques mois, le taux d’usure ne faisait pas encore
parler de lui pour une raison simple. Les faibles taux d’intérêt des
crédits lui faisaient perdre sa principale fonction de rempart contre
les taux excessifs. Désormais, ce taux d’usure est l’élément bloquant
pour contracter un emprunt. Ce frein a fait plonger le nombre de prêts
accordés et serait en grande partie la cause de la baisse de 20,5 % des prêts accordés en 2022 par rapport à l’année précédente.
La nouveauté : un taux d’usure révisé tous les mois
A partir du 1er février, le taux d’usure sera révisé tous les mois. Cela devrait être une avancée pour l’octroi de crédits puisqu’une actualisation plus régulière du taux d’usure devrait donner plus de marge aux banques, ce qui remettrait en marche le marché du crédit immobilier. Le mode de calcul reste quant à lui inchangé.
Mais attention, si la révision mensuelle du taux d’usure permettra
d’accéder au crédit immobilier plus facilement, paradoxalement, cela
pourrait aussi accélérer la hausse des taux d’emprunt étant donné la plus large marge dont bénéficieront les banques pour fixer leurs taux.
En somme :
1- Pour ceux qui souhaitent investir et qui sont en capacité de le faire, il est encore temps de profiter des taux actuels.
2- Pour ceux qui souhaitent
investir mais dont le taux d'usure est la principale cause de refus de
prêt, la situation devrait se débloquer prochainement.
En attendant, certaines offres de crédit pour investir en immobilier
locatif, notamment en SCPI pour éviter les contraintes de gestion, sont
encore accessibles à des taux attractifs. C’est le cas chez l’un de nos
partenaires qui propose une offre de crédit à moins de 3 % et ce, même sur 20 ans.
Investir en SCPI à crédit : pourquoi c’est encore le bon moment ?
Les taux de crédit augmentant, il est normal de vouloir écarter le
crédit pour investir. Sauf que pour certains placements, le jeu en vaut
toujours la chandelle. C’est le cas des SCPI qui délivrent un rendement stable depuis plusieurs années et dont le rendement moyen s’élevait à 4,5 % en 2021.
Associé à une offre de crédit à moins de 3 % et en investissant en SCPI
européennes pour profiter d’une fiscalité avantageuse, investir à
crédit est encore un choix pertinent.
Illustration :
Vous investissez 135 000 € dont 10 % du montant de la souscription en
apport. Pour le reste, vous effectuez un emprunt sur 20 ans à un taux
de crédit à 2,85 %. Votre investissement permet de générer un rendement
de 4,8 %*, ce qui donne environ 570 € de loyers par mois. Vous devrez
investir 200 € par mois afin de compléter le coût total du crédit et la
fiscalité qui, cumulés, s’élèvent à plus de 700 € par mois.
Dans cet exemple, vous obtenez un capital de presque 135 000 € (les
commissions de souscription, les frais de garantie et de dossier, la
revalorisation des loyers et du prix de la part font fluctuer la
valorisation des parts de SCPI) après 20 ans et avec seulement 200 €
d’effort d’épargne par mois.
Les caractéristiques de l’offre de crédit de Socrif pour investir en SCPI
Pour profiter de l’effet de levier du crédit sans attendre une
potentielle remontée des taux, Socrif, spécialiste du crédit, propose
une offre dont les taux sont les suivants :
* Les parts de SCPI de
rendement sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans)
et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre
patrimoine. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.
Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques : - La baisse de la valeur du
placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La
valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite
avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette
conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et
à la baisse. - La diminution des revenus locatifs.
Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus
locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux
d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers
versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée
par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification
immobilière et locative du portefeuille de la SCPI. - La liquidité. La SCPI n’étant pas
un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux
actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent
ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier
d'entreprise et du marché des parts de SCPI.
Un crédit vous engage et doit être
remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous
engager. Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être
exigé d’un particulier, avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts
d’argent. En matière de crédit immobilier, le(s) futur(s) emprunteur(s)
bénéficie(nt) d’un délai de réflexion de 10 jours après réception de
l’offre de prêt pour donner son (leur) accord.
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