0 € d’effort d’épargne pour investir dans l’immobilier avec le prêt in fine
Pas
d’effort d’épargne, des avantages fiscaux, et même, quand on choisit
bien son offre, pas d’apport… le prêt in fine peut être une aubaine
pour les investisseurs désireux d’investir dans l’immobilier. Investir
sans effort d’épargne, comment est-ce possible ? Tout simplement en
nantissant un placement financier de type assurance-vie pour garantir
le remboursement du prêt. Une contrainte qui est largement compensée si
l’on considère les multiples atouts du crédit in fine. On fait le point
pour vous et on vous en dit plus sur une offre de crédit à ne pas
manquer !
Crédit amortissable vs. crédit in fine
Pour financer un projet d’investissement immobilier, vous pouvez recourir à deux types de crédits : le crédit amortissable (le classique) et le crédit in fine. Quelle différence entre les deux ?
Avec le crédit amortissable, plus largement répandue, vous aurez à rembourser à la fois le capital emprunté et les intérêts à chaque mensualité.
Cette mensualité reste fixe pendant toute la durée du prêt, en revanche
les intérêts d’emprunt diminuent au fur et à mesure que le capital est
amorti.
A l’inverse, avec le crédit in fine, le remboursement du capital n’est pas étalé dans le temps.
Il est remboursé en une seule fois, à l’échéance. Seuls les intérêts
d’emprunt et les assurances devront être remboursés mensuellement
durant toute la durée de l’emprunt. Mais en comparaison au crédit
amortissable, les intérêts sont plus élevés.
Le capital n’étant à rembourser qu’à la fin du prêt, les loyers générés
peuvent permettre d’accélérer vos projets d’investissement via l’effet
de levier du crédit et sans qu’aucun effort d’épargne ne soit
nécessaire pendant toute la durée du crédit.
Toutefois, il vous faudra recourir au nantissement d’un placement financier
pour garantir le remboursement du prêt. Un défaut qui n’en est pas
vraiment un si en face, cela vous permet de faire l’impasse sur un
remboursement mensualisé du prêt jusqu’à la fin du crédit vous
obligeant par la même occasion, d’avoir à assumer une dépense
supplémentaire, le montant des loyers générés ne permettant pas de
couvrir le remboursement du crédit.
Là est le principal intérêt du crédit in fine, investir dans
l’immobilier sans avoir à assumer de dépense supplémentaire pendant
toute la durée du crédit. En résumé : investir avec 0 € d’effort d’épargne.
Dans le cadre du nantissement d’un placement financier (par exemple
votre assurance-vie), la banque vous demandera d’effectuer des
versements sur ce placement si le capital disponible est insuffisant.
L’objectif est de faire fructifier les versements et de réserver cette
somme au remboursement du prêt une fois l’échéance arrivée à son terme.
Le capital alloué au remboursement du prêt est bien entendu bloqué.
Celui-ci continue à fructifier et tout surplus non nécessaire au
remboursement du prêt peut être utilisé comme bon vous semble.
Exemples
Investir en SCPI avec le crédit amortissable
Tom décide d’investir en achetant des parts de SCPI à crédit. Pour ce faire, il réalise un emprunt de 100 000 € sur 10 ans au taux de 4 % (hors assurance). Les parts de SCPI lui permettent de générer un rendement de 4,5 %, soit 375 € par mois (282,45 € net d’impôt).
Avec un crédit amortissable, la mensualité s’élève à 1012,45 €. Le
montant des intérêts d’emprunt diminue au fur et à mesure de
l’amortissement de l’emprunt. La part relative au paiement des intérêts
diminue au fil du temps tandis que la part relative au remboursement du
capital emprunté augmente.
Au total, le crédit lui coûtera 121 494 €, dont 21 494 € d’intérêts.
Les parts de SCPI acquises à crédit qui lui permettent de générer un
rendement de 4,5 % par an, soit 375 € par mois, ne lui permet pas de
couvrir la totalité du crédit. Pour chaque mensualité, Tom aura un effort d’épargne de 730 € par mois.
A l’issue de son investissement, Tom détiendra ainsi des parts de SCPI d’une valeur de 105 115 € (hypothèse d’une revalorisation de 0,5% par an).
Investir en SCPI avec le crédit in fine
Prenons l’hypothèse dans laquelle Tom souhaite contracter un crédit in fine au taux de 4,5 %.
Il n’aura à rembourser que les intérêts de 375 € pour chaque
mensualité. Le remboursement du capital emprunté, soit 100 000 €, sera
effectué à l’échéance. Au total, le crédit lui coûtera 145 000 €. Plus
cher que le crédit amortissable, le crédit in fine permet en revanche
de couvrir à 100 % les intérêts d’emprunt sans qu’aucun effort
d’épargne ne soit nécessaire.
Le crédit in fine est adapté lorsque l’emprunteur ne dispose pas d’une
capacité d’épargne, mais détient un placement qu’il peut nantir. Mais
choisir un crédit in fine peut être intéressant même dans le cas où on
a une capacité d’épargne. Dans notre exemple, si Tom place sa capacité d’épargne de 730 €/mois dans un contrat d’assurance-vie, il aurait ainsi 104 400 € sur son contrat au bout de 10 ans (hypothèse de rendement 3,5%*), contre 105 115 € s’il avait placé sa capacité d’épargne dans un crédit amortissable.
D’un point de vue financier, les deux types de crédit aboutissent à un
résultat très proche. Néanmoins, grâce au crédit in fine, Tom aura plus de souplesse.
Il ne sera pas obligé de sortir 730 € tous les mois comme pour le
crédit amortissable, mais pourra épargner comme il le souhaite, en
fonction de son budget chaque mois, sans craindre de ne pas pouvoir
rembourser son crédit à l’échéance puisqu’il dispose d’un contrat
d’assurance-vie qu’il a nanti.
Conclusion : si d’un point de
vue financier, le crédit amortissable semble la meilleure option, le
crédit in fine ne manque pas d’atout et est notamment adapté aux
emprunteurs qui n’ont pas la capacité d’épargner un montant fixe chaque
mois.
Comment être éligible au prêt in fine ?
Vous l’aurez compris, pour l’obtention d’un prêt in fine, la principale condition est le nantissement d’un placement financier.
C’est une garantie qui permet à l’établissement de crédit de se
couvrir. Avec le nantissement d’un placement financier, la banque
s’assure que vous disposez d’une somme suffisante pour le remboursement
du capital au terme de votre crédit. Dans le cas de fonds insuffisants
à date, la banque peut exiger la souscription d’un placement financier
avec l’abondement d’une somme vous permettant d’atteindre et de solder le capital à rembourser à la fin du crédit.
Pour être éligible à ce type de prêt, il est nécessaire :
- d’avoir une situation financière solide,
- de pouvoir mettre, la plupart du temps, un apport significatif,
- de procéder au nantissement d’un placement financier.
Ensuite, chaque établissement de crédit proposant ce type de prêt a ses propres critères de souscription.
*Les parts de SCPI de
rendement sont des supports de placement à long terme (minimum 10 ans)
et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre
patrimoine. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques : - La baisse de la valeur du
placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La
valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite
avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette
conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et
à la baisse. - La diminution des revenus locatifs.
Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus
locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux
d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers
versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée
par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification
immobilière et locative du portefeuille de la SCPI. - La liquidité. La SCPI n’étant pas
un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux
actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent
ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier
d'entreprise et du marché des parts de SCPI. Un crédit vous engage et doit être
remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous
engager. Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être
exigé d’un particulier, avant l’obtention d’un ou plusieurs prêts
d’argent. En matière de crédit immobilier, le(s) futur(s) emprunteur(s)
bénéficie(nt) d’un délai de réflexion de 10 jours après réception de
l’offre de prêt pour donner son (leur) accord.
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