Immobilier : les SCPI peuvent-elles résister à la baisse des prix ?
Après
des années d’envolée de prix, le marché de l’immobilier s’est grippé
ces derniers mois. La hausse des taux a provoqué un ralentissement des
transactions immobilières qui commence à se ressentir sur les prix, en
particulier l’immobilier résidentiel. Très diversifiées (notamment en
immobilier d’entreprise) et moins volatiles, les SCPI (Société Civile
de Placement Immobilier) résiste pour l’instant bien mieux que
l’immobilier physique. Est-ce que ce phénomène va durer et quel type
d’investissement privilégier pour se protéger au mieux d’une baisse de
prix ?
Pourquoi les prix de l’immobilier sont en baisse ?
Depuis plusieurs mois, la Banque centrale européenne remonte ses taux
d’intérêt. L’objectif, enrayer la spirale d’augmentation des prix en
limitant le recours au crédit. Cette hausse des taux d’intérêt rend alors les emprunts dissuasifs et engendre une baisse de la consommation des ménages et des investissements des entreprises.
L’immobilier n’échappe pas à cette tendance, en particulier parce que
les taux de crédit immobilier sont indexés sur le taux d’emprunt de
l’Etat français, qui s’est envolé depuis l’an dernier. Or, avec des
prix qui avait fortement grimpé ces dernières années, à moins d’avoir
une épargne conséquente, passer par la case « crédit » est bien souvent
indispensable. Toutefois, la hausse des coûts d’emprunt ralentit les
projets immobiliers.
Exemple : en 2020, une personne aurait pu emprunter 100 000 € sur 20
ans au taux de 1,6 %. Son crédit lui aurait coûté 16 918 €.
Aujourd’hui, pour le même montant emprunté et avec un taux de 3,15 %,
le coût du crédit serait désormais de 34 918 €.
Mécaniquement, une augmentation des
taux des crédits immobiliers engendre une baisse du nombre de
transactions immobilières et donc une baisse des prix de l’immobilier.
Mais le surcoût du crédit immobilier est loin d’être compensé par la
baisse des prix de l’immobilier. Dès lors, la capacité d’emprunt n’est
plus la même avec cette hausse des taux d’emprunt qui oblige de
nombreux investisseurs à repousser ou remettre en perspective leur
projet d’investissement malgré la baisse des prix de l’immobilier.
Selon les données de Le Parisien, les prix ont baissé en France de 0,2
% en janvier et février. Les prix ont même baissé de 0,4 % à Paris sur
le seul mois de février, et de près de 1 % à Lyon et Nantes. Ces deux
villes sont parmi celles qui ont été les plus touchées sur les trois
derniers mois (- 3,5 % pour Lyon et - 3,2 % pour Nantes), avec Toulon
et Caen (- 3,6 %).
Par ailleurs, de plus en plus d’investisseurs se voient aujourd’hui
refuser leur dossier de financement. Il faut dire qu’avec la hausse des
taux d’emprunt d’Etat (OAT), le coût pour la banque a été fortement
augmenté. Or, elles ne peuvent pas répercuter totalement cette hausse
sur le taux qu’elles accordent aux particuliers, car elles sont
bloquées par le taux d’usure.
Il s’agit du taux maximum (frais et assurance compris) au-dessus duquel
les établissements de crédit ne sont pas autorisés à prêter. Il a
évolué en continu ses derniers mois pour atteindre 4 % en mars 2023.
Mais pour ne pas dépasser ce taux, frais et assurances compris, les
banques sont obligées d’accorder des taux nominaux sous les 3 %, soit
sous l’OAT. Elles préfèrent donc souvent s’abstenir.
Investir dans l’immobilier en direct étant rendu moins accessible, les investisseurs ont toutefois une alternative : la Pierre Papier, qui permet de se constituer un patrimoine immobilier diversifié à partir d'un montant très accessible.
Baisse des prix de l’immobilier, qu’en est-il pour les SCPI ?
Les SCPI sont des véhicules d'investissement qui permettent aux
investisseurs de détenir des parts d’un parc immobilier. Les SCPI
achètent et gèrent des immeubles puis les investisseurs qui détiennent
des parts de SCPI reçoivent des dividendes en fonction de la
performance des investissements.
En toute logique, si les prix de l’immobilier baissent, ceux des parts
de SCPI, composées d’immeuble, devraient suivre le même mouvement. Il
faut tout d’abord noter que les SCPI sont très diversifiées, et en
particulier l’immobilier d’entreprise (commerce, bureaux, santé,
logistique, etc.) qui est moins affecté aujourd’hui par le blocage des
crédits immobiliers qui concerne surtout les particuliers.
La valeur exacte d’un parc immobilier d’une SCPI est ce qu’on appelle la valeur de reconstitution. Elle correspond au montant qu’il faudrait apporter pour reconstituer le patrimoine de la SCPI à l’identique. Si la valeur d’une part est supérieure à la valeur de reconstitution, il y a une surcote. Si elle est inférieure, il y a une décote. En cas de surcote ou de décote importante, la société de gestion va alors décider de faire évoluer le prix de sa part.
Mais une hausse ou une baisse des prix de l’immobilier n’engendre pas
forcément une hausse ou une baisse du prix de la part d’une SCPI. Les
sociétés de gestion ont une marge de manœuvre confortable prévue par la
loi qui les autorise à faire fluctuer le prix des parts de plus ou
moins 10 % par rapport à leur valeur de reconstitution.
Ainsi, ces dernières années, avec la hausse des prix immobiliers,
plusieurs SCPI ont fait grimper le prix de leur part. Toutefois, ces
événements sont restés assez exceptionnels : rares sont les SCPI qui
ont augmenté leur prix chaque année, la plupart sont restés stables.
Cela traduit en fait une gestion très prudente de nombreuses sociétés
de gestion qui n’ont pas souhaité répercuter fidèlement la hausse des
prix de l’immobilier sur leurs parts, et ont préféré notamment
maintenir une décote pour bénéficier d’une plus grande latitude en
période de baisse des prix de l’immobilier.
C’est notamment le cas pour la SCPI Novapierre Allemagne 2 qui malgré la revalorisation d’avril 2022 (+4 %), reste aujourd’hui décotée de 9,7 %
par rapport à sa valeur de reconstitution de fin 2021. Concrètement,
une baisse des prix immobiliers de 5 voire 10 % (10 % de baisse sur
l’immobilier, on parlerait quasiment d’un krach), ne devrait avoir
aucun impact sur le prix de la part de Novapierre Allemagne 2. Et en
cas de hausse des prix, la SCPI pourrait être obligée de revaloriser
selon sa valeur de reconstitution qui sera très prochainement connue
afin de ne pas excéder la limite de 10 % de décote.
Par ailleurs, après deux années 2020 et 2021 de transition, la SCPI
Novapierre Allemagne 2 semble proche de son rythme de croisière en 2022
et a offert un taux de distribution de 4,50 %* (contre 3,39 % en 2021).
La hausse du rendement devrait se poursuivre pour 2023 avec un rendement prévisionnel (non garanti) ciblé entre 4,5 % et 5 %. Avec Novapierre Allemagne 2, les épargnants y trouvent également un intérêt fiscal
conféré par la convention fiscale franco-allemande fiscalement
favorable pour un investisseur français. Un bel atout qui améliore
davantage le rendement de la SCPI.
Un rendement très solide à l’épreuve des évolutions de marché
L’investissement immobilier présente deux risques principaux : la baisse des prix, et la baisse voire la perte des rendements.
La diversification géographique et sectorielle
qu’offre la SCPI joue un grand rôle pour la stabilité des rendements
puisqu’elle permet de mutualiser le risque, un gage de sécurité pour
les épargnants. L’objectif est de bénéficier de dynamiques économiques
différentes propres à chaque zone géographique (nationale, régionale ou
européenne) et chaque secteur (bureaux, commerces, locaux d’activités,
hôtellerie, santé…).
Par ailleurs, le taux d’endettement des SCPI est relativement bas. En
2020, le taux d’endettement moyen était de 17,71 %, un taux peu élevé
si l’on compare à d’autres véhicules de la Pierre Papier, notamment les
OPCI et les foncières cotées, dont le ratio d’endettement pouvait
atteindre jusqu’à 65 % sur cette même période. L’augmentation des taux
d’emprunt impacte donc très peu le marché des SCPI. Autrement dit, les rendements servis aux épargnants ne devraient pas être altérés par la remontée des taux.
A savoir : la réglementation prévoit un endettement maximum de 40 % de la valeur de l’actif ce qui limite considérablement l’utilisation de la dette pour les SCPI.
Cette année encore, les SCPI continuent d’afficher d’excellents
résultats. Pour 2022, beaucoup d’entre-elles ont d’ailleurs servi des rendements en hausse
par rapport à 2021 ce qui prouve la résilience du marché de la pierre
papier dont tire parti les investisseurs en quête de rentabilité et de
stabilité. Les SCPI ont distribué en moyenne un rendement de 4,53 %* en
2022, net de tous frais, après 4,49 % en 2021.
La progression de la collecte nette
vient d’ailleurs confirmer l'intérêt des épargnants français pour
l'immobilier. La collecte nette (c'est-à-dire tous les fonds investis
sur les SCPI moins les retraits) représente en 2022 plus de 10
milliards d’euros.
Prix de l’immobilier en baisse : une aubaine pour les jeunes SCPI
Pour certaines SCPI, le contexte actuel offre l’opportunité d’acquérir des biens à bon prix.
En pleine construction de leur parc immobilier, elles évitent d’acheter
des biens au prix fort et trouvent davantage d’opportunités
d’investissement. Ce contexte leur est donc favorable pour rentabiliser
leurs investissements et proposer un rendement attractif aux
investisseurs qui ont misé sur la SCPI.
Double avantage pour les épargnants qui investissent dans une SCPI
récente faisant aussi bénéficier de frais réduits pour son lancement.
Dans notre gamme de SCPI, la toute récente SCPI NCap Continent , gérée par la société de gestion Norma Capital, propose aux épargnants d’investir à frais réduits dans le cadre de son lancement. La SCPI NCap Continent
vise une stratégie d'acquisition diversifiée sur le continent européen.
Elle vise également à investir dans différentes typologies d'actifs
selon les opportunités qui se présentent : bureaux, commerces et locaux
d’activités.
A l’image de la SCPI Vendôme Régions, gérée par la même société de gestion (Norma Capital), NCap Continent vise à obtenir le label ISR
(investissement socialement responsable) que détiennent les SCPI qui
participent à une économie plus durable et plus respectueuse de
l’environnement. Le taux de distribution cible annuel non garanti est compris entre 4,5 % et 5 %* (net de fiscalité étrangère).
Avec l’offre, vous bénéficiez d’une commission de souscription réduite à 5 % HT au lieu de 10 % HT.
La valeur de part en tant que "sponsors" est alors de 199,50 € au lieu
de 210 € lors du lancement officiel. Ainsi, vous bénéficiez à la fois
d’une diversification géographique et donc de tous les avantages que
cela entraine (mutualisation du risque, fiscalité avantageuse…) et
d’une commission de souscription divisée par deux.
Cette offre est valable jusqu’au 10 avril mais est toutefois susceptible de s’interrompre à tout moment, l’enveloppe de souscription étant limitée.
Payez votre SCPI moins cher en démembrement
Lorsque vous achetez des parts de SCPI en nue-propriété,
vous bénéficiez d’un prix d’acquisition réduit (décote égale à la
valeur de l’usufruit), en contrepartie de l’abandon temporaire de
l’usufruit (vous ne touchez pas les revenus) pendant toute la durée du
démembrement, au terme duquel vous deviendrez plein propriétaire.
Très concrètement, vous pouvez acheter aujourd’hui des parts de la SCPI
Vendôme Régions en nue-propriété, et récupérer la pleine propriété dans
8 ans. A ce titre, vous bénéficiez aujourd’hui d’une décote de 32 %,
soit 455,6 € par part au lieu de 670 euros.
La décote disparaitra au bout de 8 ans lorsque vous récupérez la pleine propriété. Prenons 3 scénarios :
- Le prix de la part n’a pas bougé pendant 8 ans.
Vous avez donc acheté 455,6 € une part qui vaut 670 €, soit une
performance de 47 % (hors frais appliqués en cas de revente de part).
Cerise sur le gâteau, cette performance est totalement exonérée d’impôt
sur le revenu ou les plus-values.
- Le prix de la part a perdu 10 %
(on peut donc presque parler d’un krach immobilier). Vous avez donc
acheté 455,6 € une part qui vaut 603 €, soit une performance de 32 %
(hors frais appliqués en cas de revente de part). Il aurait fallu une
baisse de plus de 30 % pour que vous subissiez une perte en capital
- Le prix de la part a grimpé de 10 %.
Vous avez donc acheté 455,6 € une part qui vaut 737 €, soit une
performance de 62 % (hors frais appliqués en cas de revente de part).
Il y a un impôt sur la plus-value qui s’applique, mais seulement sur la
hausse du prix de la part de 10 %.
L’acquisition en nue-propriété est donc totalement adaptée à un épargnant qui souhaite investir en immobilier dans une optique de long terme, sans avoir besoin de rendement à court terme.
* Le Taux de Distribution est
égal au rapport entre le dividende brut versé au titre de l’année
écoulée et la valeur des parts au 1er janvier de cette même année de
référence. Les performances passées ne préjugent pas des performances
futures.
Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques : - La baisse de la valeur du
placement. Le capital investi n’est pas garanti. Sa valeur évolue dans
le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de
l’immobilier. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des
phases à la hausse et à la baisse. - La diminution des revenus locatifs.
Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus
locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux
d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers
versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée
par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification
immobilière et locative du portefeuille. - La liquidité. L'immobilier n’étant
pas un produit coté, il présente une liquidité moindre comparée aux
actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent
ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier.
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