Notre Top 3 des meilleures SC immobilières du marché
Incontournable
dans un patrimoine bien diversifié, l'immobilier peut prendre de
nombreuses formes. À l'opposé du bien en direct géré par
l'investisseur, l'unité de compte immobilière dans l'assurance-vie
offre de nombreux avantages : il s'agit d'un placement immobilier très
diversifié, investi en immobilier physique et/ou immobilier papier,
pour lequel la gestion est totalement déléguée, dans un cadre fiscal
avantageux et des frais de souscription réduits. Un placement sans
défaut ? Encore faut-il bien choisir son véhicule, car tous les
véhicules ne se valent pas. Nous vous présentons dans cet article notre
TOP 3 des SC (sociétés civiles) immobilières éligibles à nos contrats
d'assurance-vie.
La SC, l'immobilier à frais et fiscalité réduits
Les véhicules classiques de placement offerts aux épargnants ne
répondent plus vraiment aux attentes en termes de rendement et de
risque.
Les fonds en euros des contrats d’assurance-vie
sont, par exemple, un des placements les plus prisés des épargnants
français. Il faut dire que non seulement ces fonds garantissent le
capital accumulé chaque année, mais ils offraient des rendements bien
supérieurs aux autres placements garantis, comme le Livret A. Mais avec
la baisse des rendements des obligations d’État (qui constituent une
bonne part de l’actif des fonds en euros), les rendements ont littéralement fondu. Certes, ils ont rebondi à 2% en 2022, mais cela reste insuffisant pour se protéger de l'inflation.
Les épargnants l'ont bien compris. Les fonds euros ne représentent en
2022 "que" 60% des versements en assurance-vie, un record de faiblesse.
Il faut dire que beaucoup d'assureurs cherchent de toute façon à
réduire dans leur portefeuille la part de ces produits très coûteux en
capitaux réglementaires et qui ne rapportent rien car investis
majoritairement en obligations d’État à taux nul. Par exemple en instaurant un minimum à investir en unités de compte pour pouvoir investir en fonds euros.
Dans des contrats multisupports, les épargnants ont souvent à leur disposition des centaines d’OPCVM (actions, obligations, diversifiés)
avec des espérances de rendement supérieures au fonds en euros
(notamment pour les investissements en actions). Ils sont cependant bien plus risqués que les fonds en euros
: aucune garantie en capital et la possibilité de voir le capital
baisser fortement en cas de chute des marchés actions. Bien
qu’historiquement les actions aient offert une très belle performance
aux investisseurs, et qu’on peut espérer que cela continuera sur le
long terme, il est normal de ne pas investir une trop grande part de son portefeuille sur ce type de supports.
Quelles solutions reste-t-il alors aux particuliers pour obtenir des rendements sans prendre trop de risque ? Il y a certes les SCPI (sociétés civiles de placements dans l’immobilier) : ces véhicules permettent de bénéficier des rendements attractifs (4,53%* distribués en moyenne en 2022) d’un patrimoine immobilier physique, pour une solidité reconnue (le risque de baisse est faible, les parts de SCPI ont plutôt tendance à grimper chaque année). Mais les frais de souscription sur ce type de produits sont élevés (entre 7 et 10%). Les SCPI sont donc des produits de très long terme. Il faut plusieurs années de rendement et de hausse de prix pour rentabiliser l’investissement.
À court-moyen terme, il existe pourtant une autre solution qui va vous permettre d’obtenir une bonne rentabilité nette de frais sans prendre trop de risque : les SCI (sociétés civiles immobilière).
Plus connue comme outil pour faciliter la gestion d’un patrimoine
immobilier entre plusieurs particuliers (notamment SCI familiale), la
SCI peut également prendre la forme d’une unité de compte au sein d’un contrat d’assurance vie.
Elle est alors gérée par une société de gestion qui va constituer un
patrimoine et capitaliser les revenus locatifs. L’investissement peut
prendre plusieurs formes : immobilier physique, mais aussi SCPI, sociétés foncières cotées ou encore fonds immobiliers.
Par rapport à des SCPI, les SCI sont moins chargées en frais : on trouve de
nombreux véhicules qui ne prennent « que » 2 % de frais d’entrée, voire
moins. Or, les rendements offerts sur ce type de produit ont été plutôt
bons ces dernières années : autour de 3-4 %*. Avec une telle performance annuelle, les frais d’entrée sont rentabilisés sur 6 mois.
Sur un an, la performance est supérieure à de nombreux fonds en euros
alors que sur 5 ans, elle n’a pas à rougir face à la performance de
fonds actions.
À l’heure où les fonds en euros rapportent moins que l'inflation et ne
sont plus totalement accessibles, où les OPCVM semblent de plus en plus
risqués, et où les SCPI ne peuvent s’envisager qu’à long terme, les SCI offrent une solution à court moyen terme performante et plutôt sécuritaire.
N°3 : Trajectoires santé
Créée en novembre 2021 par la société Euryale AM, la SCI Trajectoires
santé propose aux investisseurs d’acquérir une participation dans un
portefeuille diversifié et exposé majoritairement dans des actifs
immobiliers du secteur de la santé
Comme l'indique Jean Jacques Olivié, le président d'Euryale AM,
Trajectoire Santé est la suite logique à la SCPI Pierval Santé, l'une
des meilleures SCPI du marché.
Pierval Santé est une SCPI spécialisée dans l’achat d’actifs immobiliers de santé
(cliniques, EPHAD, cabinets médicaux, centres de santé…). Créée en
2013, elle affichait une capitalisation au 31/12/2022 de près de 2,9
milliards d’euros ce qui confirme sa position d’acteur majeur du secteur de l’immobilier de Santé en Europe.
Pour 2022, la SCPI a associé un rendement en hausse et une
revalorisation du prix de sa part. De 2021 à 2022, le taux de
distribution passe ainsi de 5,33 % à 5,35 %*. Concernant le prix de sa
part, celle-ci augmente de 2 %, passant de 200 € à 204 €. La hausse du
taux de distribution et la revalorisation du prix de la part cumulée
offrent ainsi une performance globale de 7,35 %.
De plus, Pierval Santé investit majoritairement en Europe ce qui
améliore la performance réelle nette d’impôt de la SCPI. En effet, les
revenus générés par les biens à l’étranger profitent d’une fiscalité plus avantageuse avec notamment une exonération de prélèvements sociaux (17,2 %).
La SC Trajectoire Santé est investie en majorité dans la SCPI Pierval Santé.
Pourquoi investir alors dans la Trajectoire Santé plutôt que Pierval
Santé ? Il peut y avoir un intérêt fiscal, puisque la SC Trajectoire
Santé sera soumis à la fiscalité de l'assurance-vie : aucun impôt à payer tant que l'investisseur ne fait pas de rachat sur son contrat.
Seuls les rachats sont imposés, à l'impôt sur le revenu avec des
abattements si le contrat a plus de 8 ans. En revanche, les
prélèvements sociaux s'appliquent sans abattement. Au final,
l'investisseur payera un impôt relativement équivalent entre les deux
solutions.
L'intérêt de la SC réside donc essentiellement dans les frais de souscription beaucoup plus faibles : 2%, contre 10,51% pour la SCPI. En revanche, contrairement à la SCPI Pierval Santé, la SC Trajectoire facture des frais de gestion de 1,5% sur l'encours. L'investisseur ne doit pas non plus oublier les frais de gestion du contrat d'assurance-vie.
Au final, l'investissement dans Trajectoire santé sera plus rentable
que sur la SCPI Pierval Santé à court et moyen terme. En 2022, la SC a
délivré un performance net de frais de gestion de 4,74%. Les frais sont
donc remboursés dès la première année avec une performance nette de
tous frais de plus de 2%, quand il faudrait plusieurs années pour
rembourser les frais d'une SCPI. Mais au delà de 8 ans, la SCPI Pierval
Santé sera plus rentable. L'horizon de placement conseillé pour Trajectoire Santé est donc d'au moins 4 ans.
N°2 : Silver Avenir : le bel avenir du viager
Lancée en octobre 2020, la SCI Silver Avenir est à date l'un des seuls
supports disponibles en assurance-vie vous permettant d’investir dans
l’immobilier de viager.
La SCI a pour objet principal l’acquisition de biens
immobiliers achetés en viager (sans rente), notamment en pleine
propriété avec réserve du droit d'usage et d'habitation (DUH).
Au décès du senior, la SCI récupère le bien et pourra le revendre au
prix du marché ou le garder pour le louer. Le viager permet à une
personne de vendre sa résidence principale tout en conservant le droit d'habitation. Une vente qui lui permettra de recevoir un capital sans perdre l'usage de sa résidence principale. L'acheteur ne reçoit pas de revenus mais achète le bien avec une décote.
Le droit d'habitation disparait au moment du décès de l'occupant. À ce
moment, l'acheteur récupère le bien libre en pleine propriété. Si
l'acheteur avait acquis le bien avec une décote de 50%, son capital est
multiplié par 2 environ (sans compte l'évolution des prix).
Investir en viager via un véhicule type SCI offre plusieurs avantages :
- Le risque, notamment l'aléa du décès, est mutualisé
: lorsque vous achetez un bien en viager, le risque, au-delà de la
baisse du prix de l'immobilier, est de ne récupérer le bien qu'au bout
de très longues années. Comprendre : que l'occupant vit bien au-delà de
son espérance de vie. Un risque en plus particulièrement « gênant » :
vous ne voulez pas souhaiter le décès de quelqu'un... En investissant
dans un véhicule type SCI, cet aléa est mutualisé : la SCI détiendra en
effet plusieurs dizaines de biens en viager. Certains de ces viagers vont durer très longtemps, mais d'autres seront beaucoup plus courts. Au final, la durée moyenne des viagers sera très proche de l'espérance de vie des occupants : l'âge moyen des vendeurs étant d'environ 80 ans, les viagers devraient avoir une durée moyenne proche de 12 ans selon la société. On fait donc disparaître l'aléa du décès.
- La SCI ne souhaite en plus pas du tout jouer sur l'aléa du décès :
Elle ne verse au vendeur qu'un « bouquet » (une somme d'argent), et aucune rente viagère comme cela peut se faire dans certains cas.
Même si le bouquet sera plus élevé que s'il y avait une rente (la SCI
achète les biens immobiliers avec une décote), il n'y a plus aucun aléa
du décès avec la SCI.
- La SCI est un produit liquide, que vous pouvez revendre à tout moment.
La valeur des biens détenus par la SCI dépend de l'âge de l'occupant. À
chaque année qui passe le senior vieillit et voit la valeur de son
droit diminuer. La valeur des actifs de la SCI augmente donc chaque année.
La SCI Silver Avenir a des frais d'entrée de 2%, et un objectif de rendement de 5%* annuel (non garanti) . En 2022, cet objectif a été dépassé avec une performance de 5,31%*!
N°1 : SC MeilleurImmo, la sc sans frais d'entrée
La plupart des SCI présente dans les contrats d'assurance-vie se
distingue par des frais d'entrée relativement faibles, de 2 ou 3%, et
qui sont donc amortis en quelques mois. Mais il existe une SCI qui se
distingue notamment par une proposition forte en termes de frais. En
effet, la SC MeilleurImmo est accessible à 0 % de frais d’entrée,
une véritable rareté en termes d’investissement dans la pierre-papier.
A noter que cet avantage ne se traduit pas par des frais de gestion
plus élevés que la moyenne (1,60 % de commission de gestion notamment).
La SC MeilleurImmo est gérée par un acteur de référence sur l’immobilier depuis plus de 30 ans : Sofidy SAS.
Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement
et d’épargne (SCPI, OPCI, SC, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés)
orientés principalement vers l’immobilier de commerces, et de bureaux.
Avec 7,6 milliards d’euros d’encours sous gestion
(total des actifs bruts réévalués des fonds gérés) au 31/12/2021,
Sofidy gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand
nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier constitué de près de
4 400 actifs commerciaux et de bureaux.
L’objectif de la SC MeilleurImmo est d’offrir une réponse adaptée aux
épargnants souhaitant investir une partie de leur épargne disponible
dans l'immobilier diversifié.
Le fonds MeilleurImmo investit principalement dans le marché immobilier
sous toutes ses formes, directement et indirectement au travers de
fonds d’investissements alternatifs (Société Civile, SCPI, OPCI, autres FIA immobiliers).
Grâce à une exposition étendue à plusieurs classes d’actifs
immobilières, MeilleurImmo vise à combiner les potentiels de croissance
à long terme sur la thématique immobilière, tout en mutualisant le
risque et la performance à court terme (non garantie).
Cette grande diversification permet à la SC MeilleurImmo d’être classée dans la classe de risque (SRRI) 2 sur 7,
une classe de risque basse (1 étant le minimum). L’indicateur de risque
part de l’hypothèse que vous conservez le produit pendant 8 années.
L’objectif de rendement de SC MeilleurImmo est de 4%* annuel nets de frais de gestion (en contrepartie d’un risque de perte en capital).
* Performance nette de frais de gestion de l’unité de compte, mais hors frais de gestion du contrat et hors fiscalité.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L'objectif de performance n'est pas garanti
Les parts de SCI sont des supports de
placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans
une optique de diversification de votre patrimoine. Les performances
passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas
constantes dans le temps.
Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du
placement. Le capital investi dans une SCI n’est pas garanti. La valeur
de part d'une SCI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état
de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit
des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse. - La liquidité. La SCI n’étant pas un
produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs
financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi
varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier
d'entreprise et du marché des parts de SCI.
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