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14.05.2023
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Habitation, commerce, logistique, etc… quels actifs immobiliers sont les plus performants ?
Quand
on lui dit placement immobilier, l’investisseur va généralement penser
à l’immobilier résidentiel. Acheter une maison ou un appartement pour
mettre ce bien en location auprès d’un particulier. Un investissement
qui a fait la richesse de nombreux propriétaires sur 10 ou 20 ans. Mais
l’immobilier ne se résume pas qu’à cela. L’investissement en bureaux,
commerces et autres locaux d’activités a également été particulièrement
rentable ces 15 dernières années. Comparatif des différentes formes
d’investissement immobilier.
Les meilleurs placements sur 15 ans
Dans son étude annuelle sur les actifs, l’Institut de l’Épargne Immobilière et Financière
(IEIF) compare les performances de l’investissement immobilier « sous
toutes ses formes ». De l’immobilier résidentiel (en France et à Paris)
à l’immobilier d’entreprise (bureaux, commerces et logistique) en
passant par la Pierre Papier (SCPI-OPCI-SIIC).
Arrêtées au 31 décembre 2022, les performances annuelles sur 15 ans sont les suivantes :
Les logements au coude-à-coude avec les SCPI
L’étude d’IEIF fait ressortir un premier constat limpide : malgré les
crises (subprime, covid, etc.) l’investissement immobilier, sous toutes
ses formes, a été particulièrement attractif sur 15 ans.
On dépasse en effet les 5% de taux de rentabilité interne sur 15 ans,
quand dans le même temps les actions n'ont offert "que" 4% de TRI,
tandis que les placements garantis sont naturellement moins performants
(2,5% pour l'assurance-vie en euro et 1,4% pour le livret A).
A noter que les logements à Paris se sont avérés aussi performant qu'en
province (5,7% de TRI), ce qui peut surprendre, tant les prix se sont
envolés dans la capitale. L’explication vient des loyers : Paris fait en effet partie des villes où la rentabilité locative (loyer/prix) est la plus faible
: 2,64% (avant charges et impôts) en 2022 selon Seloger, contre plus de
4% à Marseille ou Montpellier, et plus de 5% à Orléans ou au Havre.
5% de TRI sur 15 ans est une belle performance, mais qui peut paraitre
un peu décevante quand on tient compte des coûts et des contraintes
d’un investissement en direct dans un logement (sélection du bien,
travaux, recherches de locataires, entretien, problèmes avec un
locataire, etc.).
Pas étonnant dans ces conditions que de plus en plus d’investisseurs se tournent vers les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier)
pour réaliser un placement immobilier. Tout d’abord, les contraintes
d’un tel investissement sont minimes. Vous confiez en effet votre
placement à une société de gestion qui va s’occuper de TOUT.
La société investit dans un parc immobilier (résidentiel mais aussi et
surtout bureaux, commerces, entrepôts ou encore immobilier de santé) et
le gère pour le compte des investisseurs qui n’ont qu’à recevoir des
loyers. L’investissement est accessible pour toutes les bourses, à partir de quelques milliers d’euros à peine et jusqu'à plusieurs centaines de milliers d’euros, en cash ou à crédit.
Des tels avantages impliquent bien entendu un certain nombre de frais.
Les frais d’acquisition avoisinent les 10%. Ils sont certes élevés,
mais pas beaucoup plus élevés que pour un achat en direct (environ 7,5%
pour l’achat d’un bien en direct). Les frais de gestion s’élèvent à 10%
des loyers (soit à peu près les mêmes frais que pour la mise en gestion
d’un bien dans une agence).
Malgré des frais élevés, la rentabilité reste au rendez-vous : sur 15 ans, le TRI des SCPI ressort à 5,7%* net de frais de gestion,
soit autant qu'un investissement en direct dans un logement. Comment
expliquer une telle performance ? Les SCPI sont notamment investies en
immobilier d’entreprise, difficilement accessible aux particuliers et
plus rentable que l’investissement immobilier résidentiel.
Les commerces largement en tête sur 15 ans
Après la crise sanitaire et maintenant la flambée des coûts de
l’énergie et des matières premières, l’immobilier commercial n’attire
pas aujourd’hui un grand nombre d’investisseurs. C’est pourtant le
meilleur placement immobilier sur 15 ans avec un TRI annuel de 7,2%.
Les commerces ont donc montré toute leur résilience face à une crise
sans précédent en 2020. Il faut dire que cette typologie d’actifs
présente une grande variété et donc une bonne diversification : murs de boutiques en centre-ville, zones commerciales en périphérie ou encore galeries marchandes.
S’il est possible pour un particulier d’acquérir un local commercial, nous conseillons de le faire via des SCPI. Immorente, la SCPI historique de Sofidy, demeure LA Référence parmi les SCPI de commerces.
Forte d’une capitalisation qui excède 4,2 milliards d’euros fin 2022,
la SCPI est majoritairement investie en commerces mais investit
également en bureaux et logistique. Elle fait également état d’une
belle diversification géographique, avec notamment un peu plus de 20 %
de patrimoine immobilier localisé en Europe, hors des frontières de
l’Hexagone.
En 2022, cette SCPI a offert un rendement de 4,82%*, en hausse par
rapport à 2020 (4,64%*). Sur le long terme, Immorente dispose d’un bel
historique. Après tout, la SCPI a vu le jour à la fin des années 1980…
et peut donc faire valoir plus de 30 ans de performances et de bonne gestion ! En 30 ans, le prix de part est passé de 167,9 € à 340 €, soit une hausse de plus 100%*. En incluant les loyers, le TRI sur 20 ans ressort à 8,48%*. Fait notable pour ceux qui s’intéressent à l’histoire, les versements aux souscripteurs étaient restés très bien orientés au cours des années 1990,
une décennie marquée par une grave crise de l’immobilier tertiaire,
avec une hausse de la vacance locative et une chute des prix. Une
preuve de la solidité historique de cette SCPI, de bon augure pour les
épargnants qui recherchent un placement durable sur le moyen-long terme.
Immorente est disponible en direct, ou via l’assurance-vie
pour ceux qui cherchent à limiter l’impact de la fiscalité. Pour ceux
qui cherchent à limiter la fiscalité mais sur un placement en direct,
il faut alors se tourner vers les SCPI étrangères
moins imposées (exonération de prélèvements sociaux pour l’épargnant et
fiscalité plus douce par rapport aux revenus de source française). Novapierre Allemagne
demeure LA référence parmi les SCPI étrangères de commerces. Comme son
nom l’indique, elle cible exclusivement les opportunités outre-Rhin,
dans le domaine de l’immobilier commercial. A date, Novapierre
Allemagne est fermée aux nouvelles souscriptions. Les investisseurs
peuvent toutefois s’intéresser à sa « petite sœur » Novapierre
Allemagne 2, également gérée par Paref Gestion et mise en place à
partir de mi-2019.
Après deux années 2020 et 2021 de transition, la SCPI Novapierre
Allemagne 2 semble proche de son rythme de croisière en 2022 et a
offert un taux de distribution de 4,50 %*
(contre 3,39 % en 2021). La hausse du rendement devrait se poursuivre
pour 2023 avec un rendement prévisionnel (non garanti) ciblé entre 4,5
% et 5 %. La SCPI a également connu une revalorisation du prix de sa part en avril 2022 de 10 €, la faisant passer de 250 € à 260 €.
En cumulant le taux de distribution de 4,5 % et la revalorisation du prix de la part de 4 %, on obtient une performance globale de 8,5 %* au titre de l’année 2022.
Autre solution, la SCPI GMA Essentialis. Cette SCPI lancée en 2022 est dédiée à l’immobilier de commerces « essentiels », et plus précisément les commerces alimentaires
situés en ville et périphérie urbaine. Avec l’idée de sécuriser ainsi
le flux de revenus locatifs, pour la SCPI et ses porteurs de parts.
L’importance de l’immobilier destiné au secteur de l’alimentation a
d’ailleurs été prouvée lors de la crise sanitaire puisque les commerces
alimentaires, jugés essentiels, sont restés ouverts pendant les
différents confinements.
Depuis le début de l’année 2022, la capitalisation de la SCPI a plus
que doublé en passant de 10 millions d’euros au 1er trimestre à 22
millions d’euros au 4e trimestre. Étant une jeune SCPI, son taux
d’occupation financier est de 99,23 % ce qui signifie que la
quasi-totalité des locaux sont loués.
Investie en France mais aussi en Allemagne, la SCPI a offert en 2022 un rendement de 5,52%*.
*Le Taux de Distribution est
égal au rapport entre le dividende brut versé au titre de l’année
écoulée et la valeur des parts au 1er janvier de cette même année de
référence. Les performances passées ne préjugent pas des performances
futures. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques : - La baisse de la valeur du
placement. Le capital investi n’est pas garanti. Sa valeur évolue dans
le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de
l'immobilier . Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des
phases à la hausse et à la baisse. - La diminution des revenus locatifs.
Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus
locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux
d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers
versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée
par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification
immobilière et locative du portefeuille. - La liquidité. L'immobilier n’étant
pas un produit coté, il présente une liquidité moindre comparée aux
actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent
ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier.
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