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13.08.2023
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Baisse de prix de parts : quelles sont les SCPI les mieux armées pour résister ?
Après une année de collectes
record, l’horizon s’assombrit pour les SCPI. La collecte des SCPI au
premier semestre est en baisse de 23 % par rapport à l’an dernier et
certaines SCPI ont été contraintes de réévaluer le prix de leurs parts
en raison d'une diminution de la valeur de leurs actifs. Mais comme
dans toute crise, il y a les SCPI qui en pâtissent et celles qui
résistent et qui sont alors en position de force pour saisir de
nouvelles opportunités dans le contexte actuel.
Investir en SCPI est-il toujours une bonne idée ?
Dans un contexte immobilier morose, la SCPI est un produit d’épargne sur lequel les investisseurs s’interrogent légitimement.
Cette période difficile pour les SCPI fait suite à la hausse des taux,
qui provoque une baisse de la demande et donc une baisse de valeurs des
actifs, et qui a donc conduit à un décalage entre le prix des parts des SCPI et leur valeur de reconstitution. Autrement dit, la valeur du parc immobilier de la plupart des SCPI baisse entrainant un réajustement à la baisse de la valeur du prix de part de certaines SCPI.
Un mouvement de panique sur le marché est le principal risque pour une
SCPI. En subissant des demandes de rachats massives, une SCPI serait
dans l’obligation de vendre des actifs, à la casse, ce qui provoquerait
une chute de sa valorisation.
Au-delà de la valeur de reconstitution, il convient de ne pas perdre de
vue deux caractéristiques principales de la SCPI : ce placement est
avant tout un produit de rendement et un produit d’épargne long terme :
1. Les rendements restent constants.
Les SCPI ont maintenu l'an dernier un taux de distribution moyen dans
la même lignée de ceux des années précédentes : 4,53 % en 2022. Après
une année 2020 marquée par la crise sanitaire et un taux de
distribution de 4,18 % en moyenne, et une année 2021 affichant un taux
moyen de 4,45 %, le rendement moyen atteint son niveau le plus élevé
depuis 2016. De plus, le contexte inflationniste agit sur les loyers.
Ceux-ci étant indexés sur l’indice des prix à la consommation,
l’inflation favorise les rendements locatifs.
2. Comme tout placement immobilier, la SCPI est un produit d’épargne sur lequel il faut investir à long terme
pour ne pas craindre des baisses passagères. Sur les 15 dernières
années (entre 2007 et 2022), les SCPI ont offert un TRI moyen de 5,7%,
bien qu’elles aient subi une baisse moyenne du prix des part de 5,07 %
en 2008. Sur les 15 prochaines années, les perspectives de rendement
restent donc élevées.
Pour s’éviter toute perte, un principe de base reste essentiel : la diversification.
Cette règle s’applique non seulement entre les produits d’épargne mais
aussi au sein même des SCPI. C’est pourquoi le mieux pour bien
sélectionner une SCPI, c’est de la décortiquer : la gestion, les
réserves, la décote, les actifs, la localisation des immeubles…
Par ailleurs, dans le contexte actuel, la capacité qu’a une SCPI à
pouvoir face un afflux de demandes, parce qu’elle a suffisamment de
liquidités ou parce qu’elle continue à bien collecter, devient un des
critères essentiels pour investir, au moins autant que le rendement, la
diversification ou la valeur de reconstitution. Ce sont donc surtout
ces critères que nous avons regardés lors de la constitution en début
d’année de notre palmarès des meilleures SCPI 2023.
Dans ce classement, Epargne Pierre (n°1 de notre palmarès) et Immorente
(2e de notre palmarès) sont de celles qui résistent, cette dernière
ayant même relevé son objectif de rendement pour 2023.
La SCPI Epargne Pierre : une décote rassurante
Crée en 2013, la SCPI Epargne Pierre compte 10 ans plus tard près de
400 actifs loués à environ 1 000 entreprises et a investi plus de 2,5
Mds €.
La SCPI Epargne Pierre se caractérise par sa variété géographique avec des actifs dans toute la France et sa répartition sectorielle. La diversification n’est pas son seul atout. La SCPI affiche aussi une décote de 8,24 %
(le prix de la part est inférieur à la valeur de reconstitution) ce qui
représente un coussin de sécurité dans le cadre d’un marché immobilier
baissier.
Dans le dernier rapport trimestriel publié en juillet 2023, Jean
Christophe Antoine, président d’Atland Voisin, gérant d’Epargne Pierre,
assure que, à horizon fin 2023 – début 2024, « le prix de part
continuera de bénéficier d’une décote favorable par rapport à la valeur
de reconstitution. En pratique, nous anticipons une légère baisse des
valeurs d’expertise fin 2023, et donc une légère baisse de la valeur de
reconstitution. Mais cette dernière restera sensiblement supérieure au
prix de souscription. »
Pour rappel, rien n’oblige une société de gestion à augmenter le prix
de sa part au moindre pourcentage d’évolution : la loi exige de faire
évoluer le prix des parts uniquement lorsque l’écart avec la valeur de reconstitution dépasse les 10 %.
Ainsi, une décote qui indique que le prix de la part est inférieur à la
valeur de reconstitution est bon signe surtout dans le cadre d’un
marché immobilier baissier (c’est le cas pour Epargne Pierre). Au
contraire, une surcote indique que le prix de la part est surévalué ce
qui peut conduire à une la baisse du prix de la part.
Au niveau de la collecte, celle-ci « devrait se maintenir à un niveau
soutenu, permettant de saisir des opportunités favorables à la
performance future du fonds. Concrètement, nous anticipons un volume
d’environ 30 à 40 M€ par mois. Ce qui participe également au maintien
de la bonne liquidité de votre SCPI. »
La diversification sectorielle d’Epargne Pierre repose sur trois blocs :
1. Les bureaux,
2. Les commerces composés de boutiques en centre-ville et de retail park,
3. Le solde comprend essentiellement des
locaux d’activités, des entrepôts, des actifs dédiés à la santé ou à
l’éducation mais aussi du tourisme de plein air (camping).
La stratégie d’Epargne Pierre repose également sur la métropolisation.
Près de 70 % du patrimoine d’Epargne Pierre est situé dans les
métropoles régionales et les villes intermédiaires. Un choix alimenté
par la solidité des marchés régionaux (le développement des métropoles,
un équilibre entre l’offre et la demande de bureau, la solidité de la
consommation locale…).
La SCPI Epargne Pierre prévoit également un maintien de la collecte, ce
qui lui permettrait de saisir des opportunités favorables à la
performance future du fonds. Pour 2023, la SCPI anticipe un revenu stable et un taux de distribution entre 5,20 % et 5,30 %* (non garanti).
La SCPI Immorente : perspectives de rendement en hausse
La SCPI Immorente est l’une des plus anciennes SCPI du marché. Lancée
en 1988, la SCPI a prouvé sa solidité en traversant des crises et en
continuant de servir des rendements qui sont restés stables dans le
temps. En 2023, elle fait partie des SCPI historiques qui n’ont rien à
envier aux nouvelles venues sur le marché. La diversification,
maître-mot dans sa stratégie, permet à la SCPI de faire face aux aléas
du marché.
Sa collecte nette s’établit à 216 M€ depuis le début de l’année et fait d’Immorente un
des leaders du marché des SCPI avec une part de marché en collecte
nette en constante augmentation à 5,3 % sur le 1er semestre 2023, (contre 3,9 % sur l'année 2022 et 3,5 % sur l'année 2021).
La collecte du 1er semestre est également un atout considérable pour
cette SCPI quand d’autres SCPI voient leur collecte en perte de
vitesse. Ceci reflète la confiance des épargnants et donne à la SCPI
les moyens de saisir les opportunités.
La SCPI Immorente attache également une grande importance à la diversification et à la mutualisation du risque.
Elle investit principalement dans des murs de boutiques, de magasins et
des bureaux en privilégiant les principales métropoles européennes en
France, au Royaume-Uni, en Irlande, aux Pays-Bas, en Allemagne et en
Belgique.
Une collecte solide, de la diversification, des valeurs d’expertise
stables (- 0,2 % en 2020, + 2,2 % en 2021 et + 0,4 % en 2022)
révélatrices de la qualité du patrimoine d’Immorente… autant
d’ingrédients qui prouvent la solidité de la SCPI. Une solidité qui se
reflète dans l’évolution du prix de la part. Après 35 ans d’existence, jamais le prix de la part de la SCPI n’a baissé.
A sa création, le prix de la part de cette SCPI était de 152,45 €. A ce
jour, les associés qui ont suivi l'aventure Immorente depuis le début,
ont vu leur part nettement se revaloriser pour ainsi atteindre
aujourd’hui 340 €, signe d’une rigueur dans la gestion de la SCPI, soit
une évolution de 123 %.
Avec ces bonnes perspectives, la SCPI a décidé d'améliorer la
fourchette concernant la distribution de dividende annuel, par rapport
à ce qui avait été annoncé au trimestre précédent, entre 15,70 € et 16,20 € par part. Pour 2023, Immorente vise un taux de distribution brut de 5 %*.
* Le Taux de Distribution est
égal au rapport entre le dividende brut versé au titre de l’année
écoulée et la valeur des parts au 1er janvier de cette même année de
référence. Les performances passées ne préjugent pas des performances
futures.
Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques : - La baisse de la valeur du
placement. Le capital investi n’est pas garanti. Sa valeur évolue dans
le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de
l’immobilier. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des
phases à la hausse et à la baisse. - La diminution des revenus locatifs.
Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus
locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux
d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers
versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée
par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification
immobilière et locative du portefeuille. - La liquidité. L'immobilier n’étant
pas un produit coté, il présente une liquidité moindre comparée aux
actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent
ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier.
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