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14.08.2023
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Cas pratique : un TRI annuel compris entre 3 et 4% net d’impôt et à risque de perte en capital limité, c’est possible ?
Christine et Gregory sont
mariés et ont un fils Tanguy qui a 15 ans. Ils viennent d'hériter de la
coquette somme de 59 020 €. Ils n'ont pas vraiment besoin de cet argent
et préféreraient le faire fructifier pendant 10 ans, puis le
transmettre à leur fils (peut-être pour qu'il s'achète un
appartement...). Le couple n’aime pas le risque, ne veut pas entendre
parler de placement en actions et pas beaucoup plus d’immobilier (trop
contraignant, trop fiscalisé). Mais il souhaite néanmoins obtenir un
rendement annuel d’au moins 4%...
Performance d’un placement en SCPI
Le couple a déjà des livrets A au plafond, et pas grand chose d'autres
pour espérer obtenir un rendement supérieur à 3% net d'impôt. Le couple
n’a pas le choix : s’il veut espérer gagner plus, il doit investir dans
des placements comportant un risque de perte en capital. Mais qui dit risque en capital ne dit pas forcément investir en actions.
Le couple peut investir en immobilier qui, s’il n’est pas sans risque,
offre sur 10 ans un couple rendement/risque attractif. Trop
contraignant l’immobilier ? En investissant en parts de SCPI, vous déléguez toute la gestion à une société de gestion
qui s’occupe donc de tout et vous verse votre part des loyers. Trop
fiscalisé ? L’investisseur qui souhaite limiter la facture fiscale se
tournera vers des SCPI étrangères. Les revenus fonciers provenant de l’étranger échappent en effet aux prélèvements sociaux, et peuvent également bénéficier d’un taux d’IR plus faible.
Prenons l'exemple d'une personne célibataire sans enfant dont le revenu
imposable est de 65 000 €. Son taux marginal d’imposition est donc de
30%. Le montant de son impôt sur le revenu est de 8 243,3 €. Son taux
d'imposition moyen est donc de 8242,3 € / 65 000 € = 12,68 %. Elle
panache ses investissements en pierre-papier comme suit : une SCPI 100% française et une SCPI investie en Allemagne. Pour une comparaison claire et sur des bases identiques, nous allons prendre un taux de distribution de 4,50%* pour ces deux SCPI.
En fonction de la fiscalité en vigueur, les rendements après impôts
servis pour ces deux SCPI sont les suivants. À noter que dans le cas de
la SCPI allemande, le taux de distribution est exprimé après imposition
allemande. Pour notre personne amatrice de SCPI, l'imposition réelle sur les revenus allemands est la suivante : 30%-12,68%= 17,32%.
Christine et Gregory peuvent par exemple acheter 227 parts de la SCPI allemande Novapierre Allemagne 2 à 260 € (soit 59 020 €).
Calculons la performance du placement au bout de 10 ans selon les hypothèses suivantes :
- Taux d'imposition du couple : 30%, Taux moyen 12,68%.
-Rendement moyen de la SCPI sur 10 ans : 4,5%* par an, net de frais de gestion.
- Valeur nette de frais (10%) lors de la revente des parts : 234 € (par prudence, on ne prend pas en compte une éventuelle revalorisation de la part).
Performance en pleine propriété :
Valeur du capital au bout de 10 ans (227*234) = 53118 €.
Rendement net annuel : 3,72% * 59020 = 2 195,54€.
Rendement net par trimestre : 548,89 €.
Capital du livret A si on y place 548,89 € par trimestre pendant 10 ans (taux 3%) = 26190 €
Capital total au bout de 10 ans : 79307,8 €
TRI net annuel = 3%.
Sans contrainte de gestion et en investissant sur un actif réputé
solide (immobilier allemand), Christine et Grégory obtiennent un taux
de rendement net de 3 %. De quoi bénéficier d’un beau capital pour
Tanguy dans 10 ans...
L’achat en nue-propriété, la belle opportunité
Plutôt que d’acheter des parts « classiques » de SCPI, le couple
pourrait acquérir des parts « en nue-propriété ». L’intérêt ? Le couple
achète les parts moins chères (mais il ne recevra pas de loyers)..
Concrètement, la propriété d’un bien (notamment des parts de SCPI) peut
être démembrée, c'est-à-dire séparée en deux droits sur ce bien :
l'usufruit, qui donne droit d'user du bien ou d'en tirer les profits,
et la nue-propriété. Le nu-propriétaire possède le bien mais sans en
avoir la jouissance. Concrètement, sur un bien mis en location et
démembré pendant 10 ans, l'usufruitier va recevoir les loyers pendant
10 ans, tandis que le nu-propriétaire récupérera la pleine propriété du
bien au bout de 10 ans.
Détenir la nue-propriété de parts de SCPI peut se révéler très intéressant :
- Vous achetez les parts avec une décote. Par exemple, vous pouvez acheter aujourd’hui des parts de SCPI en nue-propriété pendant 10 ans, pour 65% de leur valeur.
- Le risque n'est pas très élevé puisque le remembrement est mécanique
: la nue-propriété va devenir pleine propriété à l'échéance du
démembrement, et l'investissement a donc de grandes chances de se
revaloriser.
- Le cadre fiscal est sans comparaison : pas d'IFI puisque c'est l'usufruitier qui doit déclarer le bien dans son patrimoine, pas d'IR ni prélèvements sociaux (pas de revenus), pas de plus-value sur le remembrement (qui n'est pas fiscalisé).
Christine et Gregory peuvent par exemple acheter 430 parts de la SCPI Epargne Pierre en nue-propriété sur 10 ans, avec une décote de 34% (soit 137,28 € la part).
Calculons la performance du placement au bout de 10 ans selon les hypothèses suivantes :
- Taux d'imposition du couple : 30% (mais pas impactant car le couple ne subira aucun impôt)
-Rendement moyen de la SCPI sur 10 ans : pas impactant car le couple ne reçoit pas de revenu
- Valeur de la part de SCPI en pleine propriété au bout de 10 ans :
Performance en nue-propriété :
Valeur du capital au bout de 10 ans (frais de revente de 10%):
Plus-value : 0 € (le gain de remembrement n’est pas fiscalisé).
Fiscalité : 0 €
TRI net annuel : entre 1,84% et 4,14
Au final, investir en nue-propriété de parts de SCPI vous permet
d'espérer un rendement net d'impôt particulièrement intéressant. Le
risque de perte en capital est faible. Dans notre scénario pessimiste,
une baisse de 12% du prix de la part entraine quand même un rendement
net de 1,84%. Il faudrait en fait une baisse de plus de 25% du prix de
la part pour que l'investissement soit perdant sur 10 ans..
La nue-propriété offre un placement sur un sous-jacent robuste, avec
une espérance de rendement autour de 3-4% totalement net puisque sans
IR, ni IFI, ni prélèvements sociaux. Vous connaissez beaucoup de
placements qui offrent une telle performance avec si peu de risques ?
* Les parts de SCPI sont des
supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être
acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Les
performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne
sont pas constantes dans le temps. Comme tout investissement,
l'immobilier présente des risques : - La baisse de la valeur du
placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La
valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite
avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette
conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et
à la baisse. - La diminution des revenus locatifs.
Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus
locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux
d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers
versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée
par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification
immobilière et locative du portefeuille de la SCPI. - La liquidité. La SCPI n’étant pas
un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux
actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent
ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier
d'entreprise et du marché des parts de SCPI.
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