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08.10.2023
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SCPI : le moment de se tourner vers le tourisme ?
Avec la hausse des taux,
l’immobilier traverse une zone de turbulence. Plusieurs SCPI ont
procédé à des baisses de parts et les investisseurs craignent les
prochaines annonces. Ces craintes font passer au second rang les
avantages de ces véhicules qui permettent d’investir dans l’immobilier
sans souci de gestion et avec un ticket d’entrée faible. Un de ses
autres avantages réside dans la possibilité d’investir dans des
thématiques parfois non accessibles aux épargnants avec un
investissement immobilier classique, notamment l’immobilier
touristique, un secteur particulièrement porteur…
Le tourisme : un secteur porteur à nouveau dans la course
Depuis 2022, le secteur du tourisme a connu un fort regain, lequel a profité aux SCPI investissant principalement dans l’immobilier touristique.
Rien qu’en France, la fréquentation des hébergements touristiques sur un an a augmenté de 12,6 %
au premier trimestre et de 3,4 % au 2e trimestre 2023. En Europe, la
fréquentation des hébergements touristiques a augmenté de 0,9 % au 1er
semestre 2023 par rapport à la période pré-pandémique de 2019. Cette
augmentation est encore plus significative par rapport au 1er semestre
de 2022 : + 12,9 %.
Nombre de nuitées hôtelières par trimestre (en milliers)
Source : Insee, en partenariat avec les comités régionaux du tourisme (CRT)
Le tourisme est en effet un secteur attrayant
et cela l’est d’autant plus en Europe. La France est la destination
touristique mondiale n°1 et l’Europe concentre 50 % du tourisme mondial.
Ainsi, le tourisme est un secteur dans lequel investir est bien plus
accessible qu’on ne le croit puisqu’il ne sera pas nécessaire d’acheter
un hôtel tout entier pour profiter de ce secteur prometteur.
Vous pouvez investir dans l’immobilier touristique avec un faible ticket d’entrée avec les SCPI (5 000 € minimum pour Atream Hôtels).
Pour rappel, une SCPI (société civile de placement immobilier) est un véhicule de placement qui offre la possibilité pour un épargnant d’investir dans un portefeuille diversifié de biens immobiliers
gérés par une société de gestion. Les revenus issus des loyers et les
éventuelles plus-values lors de la revente des biens sont ensuite
redistribués aux investisseurs en fonction du nombre de parts détenues.
Les SCPI peuvent investir dans différentes typologies d’actifs et
certaines font le choix de se spécialiser et n’investissent que dans une thématique d’actifs (la santé, le commerce, la logistique, le tourisme, etc.).
La SCPI Atream Hôtels, qui
investit dans des actifs hôteliers en Europe a bénéficié de cette
reprise post-Covid-19. La crise sanitaire fut une période durant
laquelle la SCPI Atream Hôtels a maintenu des taux de distribution de
2,80 % en 2020 et 2,64 % en 2021 avant de retrouver un taux de
distribution de 4,8 %* sur le premier trimestre 2022. Sur l’année 2022,
la SCPI a enregistré un taux de distribution de 5,05 %* (bien au-dessus du taux de distribution moyen à 4,53 % en 2022) et elle prévoit de maintenir ce niveau pour 2023. Cette solide reprise démontre la bonne gestion de la SCPI.
Des opportunités à saisir malgré un contexte immobilier morose
Les SCPI sont directement dépendantes de la bonne santé du marché de l'immobilier. Si le contexte
d’inflation favorise les rendements locatifs, la hausse rapide des taux
de financement met à mal, elle, la demande immobilière via une
baisse des volumes des transactions locatives provoquant la baisse des
valorisations des biens. Ainsi certaines SCPI, par absence de collecte
et de liquidité, ne peuvent faire face aux demandes de rachats des
investisseurs. Résultats, pour faire face à ces demandes, elles sont
obligées de vendre, vite et donc à un mauvais prix, provoquant ainsi
une baisse de la valeur de leur patrimoine immobilier. Tel fut le cas
pour une poignée de SCPI.
Au contraire, d’autres SCPI ont la capacité à faire face au contexte
actuel. En particulier les SCPI diversifiés, et notamment qui
n’investissent pas dans l’immobilier de bureau particulièrement affecté
par la hausse des taux, mais aussi le développement du télétravail. Il
faut également privilégier les SCPI qui collectent encore, et ont une réserve de liquidité qui permet de résister, voire même d’en profiter pour acheter des biens à prix cassé.
Au final, seule une poignée de SCPI sont concernées par la baisse de
leur valeur de reconstitution. Il convient ainsi de se montrer plus
sélectif dans ses choix d’investissement afin de sélectionner les bons
élèves de par une gestion prudente et une stratégie d’investissement solide. Parmi les bons élèves, Atream Hôtels, la SCPI spécialisée dans l’immobilier touristique.
Pourquoi investir dans Atream Hôtels ?
Atream Hôtels était la toute
première SCPI permettant d’investir dans des murs d’hôtels et des
résidences de tourisme, un secteur d’activité très peu accessible aux
investisseurs avec un investissement locatif classique.
Atream Hôtels fait partie du lot de SCPI qui restent attractives en 2023, et elle ne manque pas d’atouts pour le démontrer :
• Une thématique porteuse : les
locataires de la SCPI, des grandes enseignes de l’hôtellerie et
d’hébergement touristique (Belambra, Mercure Hôtels, Pierre et
Vacances, Center Parcs…), affichent des résultats d’activités très
solides. Le RevPar (revenu par chambre) de la SCPI était en hausse de
+18 % en juin 2023 par rapport à juin 2022, principalement tiré par la
hausse des prix.
• Des baux longs favorables à la stabilité locative et la pérennité des revenus. La durée résiduelle moyenne des baux au 30 juin 2023 était d’environ 14 ans.
• La SCPI Atream Hôtels affiche un taux de recouvrement des loyers de près de 94 % au 2ème trimestre 2023 et un taux d’occupation financier de 99 %.
• La SCPI bénéficie d’une décote de 6,31 % au 30/09/2023
(contre 8,47 % au 31/12/2022). Une expertise réalisée le 30 septembre
2023 (sur la base des comptes au 30 juin 2023) a acté une variation de
-1,99 % de la valeur de reconstitution des parts. La valeur de
reconstitution (la valeur expertisée du parc immobilier dont on rajoute
les liquidités et diminuée de l'ensemble des charges) est ainsi passée
de 1084,7 € à 1 063,07 €. La forte décote dont bénéficiait la SCPI a
donc permis d’amortir cette baisse.
Pour rappel : la valeur de la part d’une SCPI doit obligatoirement se trouver à plus ou moins 10 % du montant de sa valeur de reconstitution.
Si le prix de part est inférieur au montant de la valeur de
reconstitution, alors la SCPI est en situation de décote. Cette décote
permet de garder une marge pour faire face aux dévalorisations de son
patrimoine (comme actuellement) sans que cela n’affecte le prix de la
part.
• La diversification géographique et la diversification des actifs de la SCPI
permettent de limiter les risques mais également d’obtenir un avantage
fiscal. Atream Hôtels investit dans des actifs hôteliers et des
hébergements touristiques situés dans plusieurs pays européens avec des
investissements situés dans des zones économiques solides de la zone euro telles que l’Allemagne, les Pays-Bas, la Belgique et la France.
• La SCPI Atream Hôtels étant principalement étrangère, les investisseurs bénéficient d’un avantage fiscal qui améliore le rendement réel de la SCPI.
Ainsi les loyers seront imposés dans les pays dans lesquels se situent
les biens. Puis, grâce à des conventions fiscales établies entre la
France et les pays d’implantation, les investisseurs bénéficie d’une
imposition plus légère sur leurs revenus de source étrangère lesquels
échappent également aux prélèvements sociaux de 17,2 %.
• Pour finir, la société de gestion prévoit un taux de distribution pour 2023 similaire à celui de 2022, soit un taux de distribution prévisionnel pour 2023 à 5 %.
* Le Taux de Distribution est
égal au rapport entre le dividende brut versé au titre de l’année
écoulée et la valeur des parts au 1er janvier de cette même année de
référence. Les performances passées ne préjugent pas des performances
futures.
Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi n’est pas
garanti. Sa valeur évolue dans le temps, en relation étroite avec
l’état de la conjoncture de l’immobilier. Cette conjoncture suit des
cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins
favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à
la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du
montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut
être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques
grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille.
- La liquidité. L'immobilier n’étant pas un produit coté, il présente
une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de
cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution
du marché de l’immobilier.
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