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16.10.2023
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Comment se portent les SCPI de santé ?
Le
marché de la Pierre Papier a récemment connu d’importantes annonces qui
ont suscité des questionnements de la part des investisseurs. C’est en
effet dans un univers d’inflation élevée et de taux plus élevés pesant
sur la valorisation des actifs immobiliers que plusieurs SCPI ont dû
revoir à la baisse leur prix de part. Pourtant, nombreuses sont les
SCPI qui font preuve de résilience grâce à leur stratégie
d’investissement. Parmi elles, celles investissant dans des secteurs
porteurs comme l’immobilier de santé qui offre stabilité, demande
croissante et revenus réguliers.
Investir en SCPI, toujours d’actualité dans un contexte d’incertitudes macro-économiques ?
Les SCPI sont dépendantes de la santé du marché immobilier. Une vague
de dévalorisation dans le marché de la Pierre Papier le prouve. Alors
que l'inflation peut augmenter les rendements locatifs, une rapide
hausse des taux de financement peut réduire la demande en immobilier,
entraînant une diminution des transactions locatives et, par
conséquent, une baisse des valorisations des biens. Certaines SCPI,
faute de collecte et de liquidités, sont dans l’incapacité de répondre
aux demandes de rachat des investisseurs. Pour y faire face, elles sont
contraintes de vendre rapidement, souvent à un prix inférieur, ce qui
diminue la valeur de leur patrimoine immobilier.
C’est dans ce contexte que l'Autorité des Marchés Financiers (AMF) a exigé des sociétés de gestion qu'elles veillent à ce que la baisse des prix soit correctement reflétée dans la valorisation des fonds, entrainant un mouvement de corrections dans le marché de la Pierre Papier.
En revanche, certaines SCPI sont mieux préparées pour affronter ce
contexte. Notamment, les SCPI diversifiées qui évitent les
investissements dans l'immobilier de bureau, particulièrement touché
par la hausse des taux et le développement du télétravail. Il est
également judicieux de privilégier les SCPI qui continuent de collecter
des fonds et qui disposent de réserves liquides, leur permettant de
résister voire de tirer parti de l'occasion pour acquérir des biens à
prix réduit.
Jusqu’à présent, seules une poignée de SCPI ont subi une dévalorisation
de leur patrimoine. La sélectivité est donc de mise afin de se tourner
vers celles dont la stratégie d’investissement est solide et la gestion
prudente. LF Avenir Santé est une SCPI présentant des indicateurs rassurants pour les investisseurs désireux d’investir dans la Pierre Papier.
La santé : un secteur porteur qui répond à des besoins évolutifs
Malgré les incertitudes liées au contexte macro-économique,
l'immobilier de santé devrait conserver son attractivité. Cela
s’explique d’une part par la conjoncture démographique française vieillissante favorable à l’essor de ce véhicule d’investissement.
De 2020 à 2050, la population européenne :
• des + de 80 ans augmentera d’environ 22 millions,
• des + de 65 ans augmentera d’environ 45 millions.
Par ailleurs, l’immobilier de santé répond à des enjeux sociétaux et médicaux. Investir dans l’immobilier de santé, c’est investir dans un secteur qui doit répondre à des besoins évolutifs
: l’accès aux soins (en tenant compte notamment la désertification
médicale), la diminution des séjours en établissement (+ 57 % de
seniors indépendants en 2035), le développement du bien-être au travail
des professionnels de santé, l’augmentation de maladies chroniques, le
recours à de nouvelles technologies…
Par ailleurs, en investissant dans l’immobilier de santé, vous donnez du sens à votre épargne
face aux enjeux démographiques, sociétaux et médicaux. Un secteur donc
important qui a notamment été mis en lumière durant la crise sanitaire.
Cette crise a grandement rappelé l'importance des systèmes de santé.
Selon un rapport de l’ASPIM, les SCPI ont investi 1 milliard d’euros
dans l’immobilier de santé en 2021, contre 300 millions investis en
2020 avant la crise sanitaire. Par ailleurs, en comparant les
transactions immobilières de santé entre 2014 et 2020, la différence
démontre un besoin (4 Mds € en 2014 et 9 Mds € en 2020 soit une
augmentation de 225 %.
Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont des véhicules d’investissement qui permettent d’investir dans l’immobilier sans souci de gestion, avec un ticket d’entrée faible et des revenus stables. Certaines SCPI choisissent de se spécialiser dans un secteur d'activité
(commerces essentiels, santé, tourisme…). En 2022, le taux de
distribution s’est établi à 4,53 % pour l’ensemble des SCPI. La
thématique « santé et éducation » se place au-dessus de cette moyenne
avec un taux de distribution de 4,78 %. LF Avenir Santé, qui trouve sa place dans les meilleures SCPI, est une SCPI de santé dont le taux de distribution 2022 était de 4,73 %*.
Pourquoi investir dans la SCPI LF Avenir Santé ?
L’immobilier de santé représente une opportunité de diversification des
portefeuilles appréciée des investisseurs, avec des taux de remplissage
élevés et des loyers sécurisés. Lancée en 2021, la SCPI LF Avenir Santé
est gérée par le Groupe La Française qui vise à bâtir un parc
diversifié d’actifs en lien avec le secteur médico-social, un secteur porteur et décorrélé des cycles économiques.
Récente dans le paysage de la Pierre Papier dédiée au secteur de la
santé, LF Avenir Santé fait partie du lot de SCPI qui restent
attractives en 2023 et plusieurs indicateurs le démontrent :
• La stratégie de la SCPI repose sur deux piliers : une approche prudente au niveau de la gestion financière et une approche dynamique au niveau de la gestion du patrimoine immobilier.
• Suite à l’expertise demandée par l’AMF pour réévaluer la valorisation
du patrimoine des SCPI, LF Avenir Santé a fait expertiser son
patrimoine menant à une valeur de reconstitution en hausse au
13/09/2023. Suite à cette expertise, la valeur de reconstitution se positionne ainsi 0,4 % en dessous du prix de souscription.
Pour rappel : la valeur de la part d’une SCPI doit obligatoirement se trouver à plus ou moins 10 % du montant de sa valeur de reconstitution.
Si le prix de part est inférieur au montant de la valeur de
reconstitution, alors la SCPI est en situation de décote. Cette décote
permet de garder une marge pour faire face aux dévalorisations de son
patrimoine (comme actuellement) sans que cela n’affecte le prix de la
part.
• Sa politique d’endettement est également limitée (ratio d’endettement en baisse par rapport à 2021) et son approche prudente en matière de distribution permet la constitution de réserves confortables pour maintenir une régularité des revenus.
• Dans la même lignée des autres SCPI du groupe La Française, LF Avenir Santé fait preuve de sélectivité dans sa politique d’investissement à laquelle s’ajoute une approche ESG.
Ce deuxième trimestre 2023, la collecte nette de 24,6 millions d’euros
a permis à la SCPI de concrétiser 3 nouveaux investissements.
• La diversification géographique de la SCPI permet de limiter les risques mais également d’obtenir un avantage fiscal sur les revenus provenant de ses investissements en Europe.
La SCPI investit en cœur de ville, dans des zones dynamiques à fort
potentiel de valeur ajoutée en France & en Europe (Belgique et
Irlande).
• Son taux de distribution en 2022 était de 4,73 %*,
soit un taux supérieur à la moyenne. Les dividendes versés au 1er et 2e
trimestre 2023 était de 3,30 € par part et la SCPI et prévoit de
maintenir cette distribution pour le second semestre.
* Le Taux de Distribution est
égal au rapport entre le dividende brut versé au titre de l’année
écoulée et la valeur des parts au 1er janvier de cette même année de
référence. Les performances passées ne préjugent pas des performances
futures.
Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques : - La baisse de la valeur du
placement. Le capital investi n’est pas garanti. Sa valeur évolue dans
le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de
l’immobilier. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des
phases à la hausse et à la baisse. - La diminution des revenus locatifs.
Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus
locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux
d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers
versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée
par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification
immobilière et locative du portefeuille. - La liquidité. L'immobilier n’étant
pas un produit coté, il présente une liquidité moindre comparée aux
actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent
ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier.
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