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01.01.2024
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Détenir des biens immobiliers à la retraite : pourquoi c'est souvent une mauvaise idée
En
20 ans, les prix immobiliers en France ont fait plus que doubler. Pas
étonnant que l'immobilier représente la majorité du patrimoine des
Français qui partent à la retraite. On comprend aussi pourquoi les
nouveaux retraités ne veulent pas vendre leurs biens immobiliers qui
leur ont permis un bel enrichissement. Pourtant, alors qu'investir en
immobilier est une très bonne idée quand on est en phase
d'accumulation, cela n'est plus du tout le cas passé un certain âge.
L'immobilier : Un placement trop contraignant
À la retraite, l'investissement immobilier perd beaucoup de ses
avantages, mais pas ses défauts. Un bien immobilier, il faut s'en
occuper. Il faut être bricoleur, et être prêt à faire face à des
mauvaises surprises comme par exemple des gros travaux à réaliser ou un
locataire qui ne paye plus son loyer. Tout cela coûte de l'argent, mais
surtout prend du temps et de l'énergie. Avouez-le, à la retraite, vous
ne comptez pas passer votre temps libre à réparer une chasse d'eau ou
contacter un huissier pour expulser un locataire mauvais payeur. Vous
préférez faire un beau voyage, ou multiplier les activités et les
sorties avec vos petits-enfants. Mais pour cela il faut des liquidités
et c'est l'autre gros inconvénient de l'immobilier. Il n'est pas liquide.
Vous ne pouvez pas vendre un bien ou une partie d'un bien facilement
pour vous payer un voyage... Inversement, avec un placement financier
c'est beaucoup plus simple de faire des retraits pour faire face à une
nouvelle dépense.
Alors, pour limiter les soucis de gestion et les problèmes de liquidités, les épargnants peuvent privilégier l'acquisition de parts de SCPI
(société civile de placement immobilier). Les SCPI ont pour objet
l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif. En
pratique, les sommes versées par les souscripteurs sont destinées à
l'achat d'un ou plusieurs biens immobiliers, à usage d'habitation ou
d'immobilier d'entreprise. La gestion de ce patrimoine est confiée à une société de gestion qui se charge de le louer et de l'entretenir pour le compte des porteurs de parts.
En contrepartie, elle leur reverse, sous forme de revenus réguliers,
une quote-part des loyers encaissés à proportion de leurs droits dans
la SCPI, après déduction des différentes charges (frais d'entretien, de
gestion locative, travaux…).
Et comparativement à un investissement immobilier classique, la mise de départ est beaucoup plus faible dans le cadre d’un investissement dans une SCPI.
De plus, vous n’aurez pas à vous soucier de la gestion, puisque la
société se charge de le louer et de l'entretenir pour le compte des
porteurs de parts. L’associé n’a plus qu’à percevoir ses revenus !
L’autre avantage, et il est de taille, c’est que les SCPI permettent de mutualiser les risques et de diminuer ainsi le risque locatif.
En direct, à crédit, voire même au sein d'un contrat d'assurance-vie,
investir en SCPI vous permet d'éviter les contraintes de gestion liées
à un investissement immobilier, tout en améliorant la liquidité de
votre placement.
Immobilier : Une fiscalité trop lourde
Quels sont les avantages d'un investissement immobilier ? La hausse des
prix immobiliers sur 20 ans a profité à beaucoup de Français. Mais même
sans hausse des prix, il est très intéressant d'emprunter pour investir en immobilier, notamment pour profiter d'un effet de levier du crédit : vos revenus immobiliers permettent de rembourser votre crédit. Ils financent donc l'acquisition.
Par ailleurs la fiscalité est généralement plutôt douce, car on peut
déduire des revenus immobiliers les intérêts d'emprunt. Mais au bout
d'un certain temps, l'investissement ne devient plus du tout rentable.
Vous êtes enfin débarrassé de votre crédit ? Mais sans crédit, la fiscalité devient beaucoup plus lourde.
Prenons un exemple concret :
Scénario 1 : Vous avez un bien
immobilier (env. 500 000 €) et vos revenus fonciers (par exemple des
loyers de 2 000 €/mois) seront imposés à l'IR (plus les prélèvements
sociaux). L'impôt à payer serait donc compris entre 7 000 et 15 000 € par an.
Scénario 2 : : Si vous placez
ces 500 000 € en assurance-vie et que vous faites des retraits de 2 000
euros par mois sur ce contrat, seule la partie intérêts de ces retraits
sera imposée. Si vous avez 5 % de gain sur votre contrat la première
année, seuls 95 € environ par retrait seraient considérés comme des
gains, donc imposés. L'impôt à payer serait donc au maximum de 342 € pour un an. Donc plus de 20 fois moins que sur des loyers...
Depuis 2018, l'ISF a été remplacé par l'IFI. Seuls les biens immobiliers sont concernés par cet impôt. L'assurance-vie (sauf la part investie en SCPI) échappe donc à l'impôt sur la fortune
Pour votre retraite, privilégiez l'assurance-vie à l'investissement
immobilier locatif. L'assurance vie vous offre en effet une fiscalité
beaucoup plus douce, une bien meilleure liquidité, et une diversité des
supports disponibles avec les fonds en euros garantis, des OPCVM pour
investir, en prenant plus ou moins de risques, sur les marchés
financiers, et aussi des véhicules de Pierre Papier (SCPI, SCI, OPCI)
pour ceux qui veulent investir dans l'immobilier.
Immobilier : Une succession difficile
Organiser sa succession est toujours plus complexe quand il y a des biens immobiliers.
Dès lors qu'il y a un bien immobilier dans une succession, il faut faire appel à un notaire.
De plus, au moment du partage, les biens ne vont pas se couper en plusieurs morceaux. Les héritiers vont donc se retrouver en indivision.
Un dispositif contraignant : Les décisions les plus importantes doivent
être prises à l’unanimité (sauf exceptions). Ce qui, en cas de
désaccord, peut vite entraîner des situations de blocage. Aussi, la loi
pose comme principe que « nul ne peut être contraint à demeurer dans
l'indivision », ce qui signifie que si l’un des indivisaires décide de
mettre en vente, et à défaut de rachat (par un autre indivisaire ou par
un tiers), le bien doit être vendu.
Là encore l'assurance-vie est bien plus adaptée pour le partage à la succession : Vous rédigez la clause bénéficiaire comme vous le souhaitez, le capital se divise très facilement et vous avez des abattements sur les droits de succession
: 152500 euros par bénéficiaire pour les sommes versées avant 70 ans,
et 30500 euros pour l'ensemble des bénéficiaires pour les sommes
versées après 70 ans.
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