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11.02.2024
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Bourse & Immobilier : l’énorme potentiel de rebond des foncières !
En
Bourse, les foncières ont été littéralement massacrées ces dernières
années. Entre les taux élevés et le Covid, le contexte était
particulièrement sombre pour ces sociétés spécialisées dans
l’immobilier et chouchoutées par les investisseurs particuliers. La
pandémie est finie et les taux vont baisser. Un rebond très important a
peut-être débuté. On vous explique comment en profiter facilement via
une solution accessible à tous.
Pourquoi ce rebond ?
Avant toute chose, qu’est-ce qu’une foncière ? C’est une entreprise spécialisée dans l'acquisition, la gestion et la valorisation d'actifs immobiliers. Ces actifs peuvent inclure des immeubles de bureaux, des centres commerciaux, des entrepôts, des résidences, des hôtels etc.
Les foncières peuvent être privées ou cotées en Bourse. Elles tirent
généralement leurs revenus des loyers perçus auprès des locataires de
leurs biens immobiliers. Elles peuvent également réaliser des
plus-values en vendant des propriétés. Les foncières offrent souvent
aux investisseurs une façon diversifiée d'investir dans l'immobilier sans avoir à gérer directement les biens.
Les sociétés foncières cotées en Bourse font l'objet d'une attention
accrue depuis plusieurs mois, après avoir traversé trois années
particulièrement tumultueuses et négatives sur les marchés financiers.
Cette nouvelle dynamique, positive, est en grande partie attribuée à l'anticipation d'une baisse des taux directeurs de la Banque centrale européenne, ce qui a entraîné une hausse de leurs actions.
Grossièrement, avec les taux élevés actuels, le crédit est bloqué, tant
pour l’achat dans l’ancien que pour de nouvelles constructions. Les
anticipations de baisses de taux incitent les investisseurs à revenir
sur les foncières.
Cette tendance contraste avec les performances particulièrement
mauvaises de ces sociétés au cours des dernières années, caractérisées
par des baisses massives en Bourse. À titre d’exemple,
Unibail-Rodamco-Westfield, premier groupe coté de l'immobilier
commercial au monde, a cédé plus de 50% de sa valeur en Bourse entre son plus haut et son plus bas niveau de la période 2021 / 2022. Outre les taux élevés, le Covid est aussi passé par là…
L’heure du rebond est donc venue pour les foncières ?
Beaucoup le pensent, à juste titre. On va tout de même modérer un peu
le propos, en soulignant les principaux défis auxquels sont confrontées
ces entreprises.
En effet, bien que la valorisation actuelle des sociétés foncières soit
très attractive par rapport à la valeur réelle de leurs actifs
immobiliers, plusieurs obstacles subsistent. L'endettement élevé
de ces entreprises est à noter, notamment dans un contexte où les coûts
de financement restent élevés à court terme. Avec les baisses de taux
attendues, ces coûts devraient toutefois baisser.
Par ailleurs, la perspective d'une récession économique ajoute une
dimension supplémentaire de risque. Une détérioration de l'activité
économique pourrait aggraver les difficultés des locataires, augmentant
ainsi le risque d'impayés et de vacance locative. Cette situation
compromettrait alors la capacité des sociétés foncières à maintenir leurs hauts niveaux de dividendes, qui constituent souvent un attrait majeur pour les investisseurs.
Quelle est notre solution ? Investir sur les foncières via un fonds permet de diversifier les cibles en portefeuille et de réduire considérablement ce risque.
En somme, bien que l'optimisme puisse être de mise suite au récent
rebond des foncières cotées en Bourse, des défis subsistent. Investir
sur une ou deux foncières serait un pari risqué pour l’investisseur
particulier, notamment si le timing d’entrée n’est pas bon. Les fonds d’investissement permettent de lisser ce risque.
En seconde partie de cet article, nous
vous en présentons un particulièrement adapté pour tabler sur le rebond
de ce secteur clé de l’économie européenne.
Investir sur un rebond des foncières
Pour investir sur un rebond des foncières immobilières, nous vous
présentons aujourd’hui le fonds Janus Henderson Horizon Pan European
Property Equities (LU0088927925). Créé le 1er juillet 1998, il est
accessible au plus grand nombre : une part vaut actuellement un peu plus de 50€.
Le fonds est particulièrement bien noté par les médias financiers indépendants MorningStar et Quantalys : respectivement 4 et 5 étoiles sur 5.
Il cible des foncières majeures au niveau européen. Voici son
allocation géographique actuelle et ses principales lignes en
portefeuille :
Source : Janus Henderson
Pour les foncières cotées en Bourse, les six derniers mois ont été
marqués par un rebond important. La première ligne en portefeuille,
Vonovia, progresse de 35%* sur la période. Segro, la deuxième ligne : +14%*. Et +12%* pour PSP Swiss Property, la troisième ligne.
Source : Quantalys
L’image ci-dessus fait apparaître la performance du fonds sur dix ans
(en bleu), et celle de sa catégorie d’investissement (les actions du
secteur immobilier européen, en orange). D’une part, on voit nettement
l’amorce du rebond depuis le quatrième trimestre 2023, grâce aux anticipations de baisse de taux et aux espoirs de reprise du secteur immobilier. Le potentiel de rebond semble très important. D’autre part, le fonds surperforme nettement sa catégorie d’investissement sur dix ans, ou est plus ponctuellement en phase avec celle-ci.
Les performances* du fonds :
Source : Quantalys
Malgré la forte volatilité des foncières en Bourse, et les tensions sur
le marché immobilier, le fonds affiche des performances honorables sur
les principaux horizons d’investissement. Dans le détail : +93,67%* en cumulé sur dix ans, +8,87%* sur cinq ans, -6,92%* sur trois ans, +5,77%* sur un an
et enfin, -2,89%* depuis le 1er janvier 2024. Les bonnes performances
récentes sont quasi-exclusivement les fruits du quatrième trimestre
2023. Toutes ces performances sont arrêtées à la clôture du jeudi 1er
février.
Sur tous ces horizons d’investissement, le fonds est en ligne ou surperforme nettement
sa catégorie d’investissement. De plus, on peut s’attendre à la
poursuite du rebond à moyen terme, compte tenu des baisses de taux
attendues et de la reprise du secteur immobilier dans les trimestres à
venir.
MorningStar estime que le risque du support est supérieur à la moyenne sur tous les horizons d’investissement,
par rapport à sa catégorie d’investissement. Sa volatilité sur les
douze derniers mois ressort à 24,58% et à 22,56% sur trois ans. Les
deux gérants du fonds sont à sa tête depuis 2010 et 2018.
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