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04.03.2024
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Dans quelles villes obtient-on le meilleur rendement immobilier en 2024 ?
Suite
à une période tumultueuse sur le marché immobilier, les investisseurs
pourraient tirer avantage de la baisse des prix des biens immobiliers
tout en profitant de la diminution des taux de crédit pour acquérir des
propriétés offrant un rendement attractif. Quelles sont les villes les
plus rentables mais surtout n’y a-t-il pas une solution similaire pour
viser un rendement similaire à un investissement locatif mais en
s’évitant tous les tracas quotidiens associés à ce type
d’investissement ?
Le contexte immobilier
Le marché immobilier a connu un fort ralentissement en 2023
avec la hausse des taux des crédits immobiliers qui a conduit à une
réduction de la capacité d’emprunt des Français et a une chute des
transactions, la baisse des prix de l’immobilier n’ayant pas été assez
significative pour compenser les taux. En effet, les vendeurs ont mis
un certain temps à intégrer la baisse des prix qui est désormais plus
ou moins visibles selon les villes. Par exemple, Bordeaux est l’une des
villes françaises où les prix ont le plus baissé avec une baisse de
plus de 6 %. Il en est de même à Rennes où les prix de l’immobilier ont
subi une baisse de plus de 4 %.
En ce début d’année 2024, les taux des crédits immobiliers, bien qu’en recul, demeurent encore relativement élevés
: actuellement autour de 4 % (hors assurance). Et si certaines villes
ont connu une baisse des prix immobiliers, celle-ci n’est pas assez
significative pour compenser les taux des crédits immobiliers et ne pas
mettre à mal les particuliers qui souhaitent acquérir leur résidence
principale mais aussi les investisseurs à l’affût de biens rentables.
Toutefois, l’horizon pourrait bien s’éclaircir en 2024 et l’immobilier reste un investissement incontournable pour profiter de bons rendements. Certaines villes ont par ailleurs de quoi attirer les investisseurs.
Les rendements dans les métropoles françaises
Les grandes métropoles françaises attirent les investisseurs immobiliers grâce à leur dynamisme et à une forte demande locative.
Cependant, les prix élevés, la concurrence intense et des loyers qui ne
suivent pas toujours la même trajectoire que les prix de l'immobilier,
peuvent affecter la rentabilité globale de l'investissement. Bien que
la garantie de trouver des locataires dans une métropole soit un
avantage, il est difficile d'espérer un rendement brut supérieur à 5 % en investissant dans de grandes métropoles.
Au 1er février 2024, voici quelles sont les grandes villes qui permettent d’espérer un bon rendement.
Pour calculer la rentabilité brute annuelle, nous nous sommes basés sur
le prix moyen au m² (en incluant des frais de notaire de 7,5 %) et les
loyers moyens au m² par ville.
Plusieurs villes ont connu une baisse des prix immobiliers.
C’est d’ailleurs ce que l’on peut constater sur certaines villes de
notre palmarès si l’on compare à notre palmarès réalisé en juin 2023.
Les prix de l’immobilier pour Marseille étaient en moyenne à 4 414 € au
m², contre 4 324 € au 1er février 2024. Pour Bordeaux, le prix au m²
moyen est actuellement à 5 229 € contre 5 500 € quelques mois plus tôt.
Dans le même temps, les loyers ont progressé,
ceux-ci étant indexés sur l’indice des prix à la consommation. Le loyer
annuel moyen au m² pour Marseille est à 193,2 € pour Marseille, contre
189,6 € en juin 2023. Pour Bordeaux, 190,2 € contre 188,4 €. Les villes
dont les prix immobiliers ont baissé le plus et/ou les loyers ont
progressé le plus offrent l’opportunité pour les investisseurs de profiter d’une meilleure rentabilité sur des acquisitions immobilières à venir.
Les rendements dans les villes de province
Pour obtenir un rendement plus élevé, les villes de province sont une alternative intéressante, d'autant plus en période de taux d'emprunt élevés
qui restreint le pouvoir d'achat immobilier dans les grandes
métropoles. Cependant, face à des rendements attrayants, ces villes
peuvent avoir quelques défauts, comme la durée de vacance locative qui peut être plus longue par rapport aux grandes métropoles.
Au 1er février 2024, voici quelles sont les villes de moins de 200 000 habitants parmi les plus rentables.
A l’image des métropoles, les villes de province n’ont pas échappé à la baisse des prix immobiliers.
Par exemple, Mulhouse affichait un prix au m² moyen de 1 736 € en juin
2023. Désormais, le prix au m ² moyen est de 1 626 €. Les loyers ont en
revanche augmenté du fait de l’inflation, passant en moyenne de 148,8 €
le m² par an à 155,4 €. Cette baisse des prix immobiliers et cette
hausse des loyers permet de viser un rendement plus élevé à Mulhouse :
8,57 % en juin 2023 et 9,56 % en février 2024.
Au final, certaines villes permettent de viser un bon rendement
et si la baisse des taux des crédits immobiliers se poursuit en 2024,
cela permettrait de rendre l’immobilier encore plus accessible.
Toutefois, les taux ne sont pas le seul élément à prendre en compte
pour qu’un bien immobilier soit un bon investissement. Si les crédits
sont bien plus élevés qu’il y a 2 ans, s’ajoutent en plus toutes les
contraintes liées à la gestion locative : les travaux, les vacances
locatives, de potentiels impayés et tout autre imprévu pouvant peser
sur la rentabilité du bien.
Investir dans l’immobilier… sans les contraintes de l’immobilier
La crise immobilière a également eu des conséquences pour le marché de
la Pierre Papier et plus précisément des SCPI. La SCPI (société civile
de placement immobilier) est une société qui collecte des fonds
provenant d’investisseurs particuliers dans l’objectif de constituer et
de gérer un patrimoine immobilier. En contrepartie de cet
investissement, les épargnants touchent des revenus au prorata du nombre de parts détenues. Cela revient à investir dans l’immobilier mais sans toutes les contraintes liées à la gestion locative.
Bien sûr, comme pour un investissement immobilier classique, certaines
SCPI n’ont pas été épargnées par les difficultés du marché immobilier,
du fait notamment de la remontée des taux d’intérêt. Elles ont ainsi dû
baisser le prix de leurs parts. En revanche, les rendements se sont
montrés solides avec un taux de distribution moyen pour 2023 à 4,52 %*.
Au final, avec les SCPI :
• Vous achetez des parts d’un parc immobilier et vous percevez les revenus selon le nombre de parts, et ce sans vous soucier de toutes les contraintes locatives auxquelles les investisseurs immobiliers sont habituellement confrontés.
• Par ailleurs, vous investissez dans l’immobilier sans que cela ne requiert un capital de départ important. La mise de départ étant faible, inutile d’emprunter pour acquérir des parts de SCPI.
• Cerise sur le gâteau, les rendements
des SCPI, dits taux de distribution, sont semblables à ce que l’on peut
obtenir avec un investissement locatif en direct.
Les SCPI avec les meilleurs taux de distribution en 2023
Certaines SCPI n’ont rien à envier à un investissement locatif
classique. Les rendements cumulés à des contraintes de gestion locative
inexistantes ont tout pour plaire aux investisseurs.
Voici les SCPI de notre palmarès de 2023 qui ont versé les meilleurs taux de distribution* :
Epargne pierre, n°1 de notre palmarès de 2023
La SCPI Épargne Pierre affiche d’excellentes performances financières
depuis ses débuts il y a maintenant plus de 10 ans, avec un taux de
distribution régulièrement supérieur à 5 %. En 2023, la SCPI a versé 5,28 %.
Mais le rendement ne fait pas tout, et la SCPI dispose ainsi d’autres
atouts qui ont fait d’elle la n°1 de notre classement en 2023.
Malgré le contexte, son prix de part reste décoté.
Le prix de souscription par part (208 €) est resté inchangé et
inférieur de 5,58 % à la valeur de reconstitution (220,30 €). Certes,
cette marge s’est légèrement réduite par rapport à 2022, mais elle
reste un coussin de sécurité.
Par ailleurs, la SCPI a continué de collecter en 2023. Sa capitalisation a atteint 2,62 Mds € grâce à une collecte brute de 399 M €, ce qui a permis de mener à bien sa politique d'acquisition.
Epargne Pierre Europe pour une fiscalité douce
La société de gestion Atland Voisin a lancé une version européenne de la SCPI Epargne Pierre en 2022. L’avantage pour les épargnants qui investissent dans une SCPI européenne, c’est qu’ils peuvent profiter d’une fiscalité avantageuse tout en échappant aux paiement de prélèvements sociaux (17,2 %).
La version européenne d’Epargne Pierre a pour objectif de tirer parti
des opportunités qui se présentent sur des marchés immobiliers
européens où la correction des prix est favorable aux acquéreurs. La
SCPI a déjà investi dans deux pays d’Europe en privilégiant une diversification sectorielle et géographique
avec un patrimoine constitué de bureaux à 47,91%, de commerces à
36,43%, et activités à 15,66%, en Espagne à 49% et aux Pays-Bas à 51%.
Par ailleurs, sa valeur de reconstitution (202,66 €) est en phase avec
le prix de part (200 €), ce qui est le signe que la SCPI a la capacité
à réaliser des acquisitions au juste prix.
*
Le Taux de Distribution est égal au rapport entre le dividende brut
versé au titre de l’année écoulée et la valeur des parts au 1er janvier
de cette même année de référence. Les performances passées ne préjugent
pas des performances futures.
Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques : - La baisse de la valeur du
placement. Le capital investi n’est pas garanti. Sa valeur évolue dans
le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de
l’immobilier. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des
phases à la hausse et à la baisse. - La diminution des revenus locatifs.
Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus
locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux
d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers
versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée
par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification
immobilière et locative du portefeuille. - La liquidité. L'immobilier n’étant
pas un produit coté, il présente une liquidité moindre comparée aux
actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent
ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier.
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