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21.04.2024
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Notre palmarès 2024 des meilleures SCPI du marché
Les
SCPI (Sociétés civiles de placement immobilier) permettent d'investir
en immobilier en profitant de nombreux avantages : un ticket d'entrée
faible, aucun souci de gestion, une fiscalité qui peut être attractive
et un risque mutualisé.
Les SCPI offrent enfin une diversité dans le patrimoine investi. Il en
existe donc pour tous les goûts, toutes les thématiques et tous les
tempéraments d'investisseurs. Mais parmi les nombreuses SCPI
disponibles sur le marché, comment faire son choix ? PDdA a analysé
pour vous le marché de la SCPI, et a établi son palmarès 2024 dans le
respect de ses valeurs et de ses convictions : indépendance,
objectivité et transparence.
Podium des meilleures SCPI 2024
Le marché immobilier a connu un fort ralentissement en 2023 avec la
hausse des taux des crédits immobiliers qui a conduit à une réduction
de la capacité d’emprunt des Français et a une chute des transactions
immobilières, ceci menant à la baisse des prix de parts de certaines
SCPI (Sociétés civiles de Placement Immobilier).
Toutefois, ces baisses ne représentent qu’une minorité. Sur plus de 200
SCPI recensées en France, ce sont 26 SCPI qui ont baissé leur prix de
part depuis début 2023. Le contexte n’a pas non plus eu de conséquences
sur le rendement moyen des SCPI qui est resté stable en 2023 (4,52 % en
2023 contre 4,53 % en 2022).
Ainsi, les SCPI demeurent une option d’investissement attrayante pour
2024. Il faut dire que ces véhicules ne manquent pas d'atouts : les
SCPI permettent d'investir en immobilier physique mais sans souci de
gestion. La société de gestion se charge d'acquérir, louer et
entretenir un parc immobilier pour le compte des porteurs de parts.
L'associé n'a plus qu'à percevoir ses revenus ! Et les rendements sont
au rendez-vous : une moyenne de 4,52 % en 2023 mais des rendements à
plus de 7 % pour les meilleurs.
Autre avantage, ces véhicules permettent de mutualiser les risques liés
à un investissement immobilier (baisse de prix, travaux, locataire qui
ne paye pas, etc.) : la SCPI détenant des dizaines voire des centaines
de biens, un problème sur un bien affecte peu la rentabilité globale de
l'investissement. Et pour investir, quelques centaines d'euros
suffisent pour démarrer un investissement en direct, à crédit, ou même
dans l'enveloppe de l'assurance-vie.
Classement des meilleures SCPI 2024
(1)
Le Taux de Distribution d'une SCPI est égal au rapport entre le
dividende brut versé au titre de l'année écoulée et la valeur des parts
au 1er janvier de cette même année de référence. Il remplace depuis
2021 le Taux de Distribution sur Valeur de Marché (TDVM). Ce dernier se
déterminait comme suit : (Dividende brut avant prélèvement libératoire
année N / Prix de part acquéreur moyen année N) x 100. Les performances
passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas
constantes dans le temps. L'investissement en parts de SCPI présente un
risque de perte en capital.
Les meilleures SCPI 2024 à la loupe
Épargne Pierre Europe
Épargne Pierre était en tête de notre palmarès 2023, et c’est
maintenant au tour de d’Épargne Pierre Europe de lui succéder pour le
palmarès 2024. Principale raison : sa fiscalité !
En investissant dans des SCPI européennes, vous bénéficiez de revenus
locatifs provenant de l'étranger, soumis à un régime fiscal spécifique
nettement plus avantageux que celui appliqué aux revenus locatifs issus
de biens situés en France. Afin de tirer parti de cette opportunité, la
société de gestion Atland Voisin qui gère la SCPI Épargne Pierre, a
décidé d'étendre son champ d'action à l'Europe. Cette initiative permet
non seulement d'explorer des marchés au-delà des frontières françaises,
mais également d'offrir aux investisseurs des rendements plus
performants grâce à une fiscalité attrayante, incluant l'exonération
des prélèvements sociaux de 17,2 %. Lancée en 2023, la SCPI Épargne
Pierre Europe a affiché un taux de distribution de 6,26 %(1) (brut de fiscalité),
dépassant l'objectif initial fixé par la SCPI. Profitant du contexte de
baisse des prix, la SCPI a su saisir les opportunités offertes par les
marchés immobiliers européens, où les baisses des prix de l’immobilier
ont été à l’avantage des acheteurs. Actuellement, le patrimoine de la
SCPI est composé de 7 actifs situés en Espagne et aux Pays-Bas. La SCPI
vise à maintenir un taux de distribution brut de fiscalité supérieur à
6 %(1), tout en consolidant sa marge de protection entre le prix de
part et la valeur de reconstitution.
Ses points forts :
• SCPI gérée par Atland Voisin a qui nous devons la SCPI Épargne Pierre, n°1 de notre palmarès de 2023
• Un rendement brut nettement supérieur à la moyenne
• Une fiscalité attrayante.
Immorente
La SCPI Immorente, l'une des pionnières du marché,
a été lancée en 1988 et a démontré sa résilience en traversant
différentes crises tout en maintenant des rendements stables au fil du
temps. En 2024, elle reste parmi les SCPI historiques qui se
distinguent par leur solidité et performance,
défiant ainsi la concurrence des nouvelles venues sur le marché. La
diversification est au cœur de sa stratégie, lui permettant de faire
face aux fluctuations du marché.
Avec une capitalisation dépassant les 4,4 milliards d'euros fin 2023, la SCPI Immorente accorde une importance primordiale à la diversification et à la mutualisation des risques.
Ses investissements se concentrent principalement sur les locaux
commerciaux, les magasins et les bureaux dans les principales
métropoles européennes, couvrant ainsi la France, le Royaume-Uni,
l'Irlande, les Pays-Bas, l'Allemagne et la Belgique. La politique
d'investissement, adaptée aux nouvelles conditions du marché, a permis
d'acquérir des actifs de qualité dans des métropoles européennes
dynamiques telles que Paris, Londres et Francfort. Les très bonnes
performances opérationnelles de la SCPI ont permis de verser un taux de
distribution de 5 %(1) brut de fiscalité. Pour l’exercice 2024, le taux de distribution visé est à nouveau supérieur à 5 %.
Ses points forts :
• Une SCPI historique ultra diversifiée et ultra solide
• Un rendement en hausse par rapport à 2023
• Éligible à l’assurance-vie
Épargne Pierre
La SCPI Épargne Pierre reste dans le top 3 de notre palmarès pour 2024.
Et c’est totalement mérité pour ce véhicule créé en 2013 par la société
Atland Voisin et qui n’a cessé d’offrir aux porteurs de parts des
rendements robustes, supérieurs à la moyenne du marché. L’année
dernière n’a pas fait exception avec un taux de distribution de 5,28 %(1),
bien supérieur à la moyenne du marché qui se situait à 4,2 %(1). Pour
offrir de telles performances, la SCPI se base surtout sur la
diversification du patrimoine : près de 400 biens pour une
capitalisation de plus de 2 milliards d’euros.
Son prix de souscription est inférieur de 5,58 %
à la valeur de reconstitution ce qui est favorable pour les
investisseurs. Cette marge s’est légèrement réduite suite à la baisse
de sa valeur de reconstitution provenant de l’actualisation des valeurs
d’expertise en date du 30 juin 2023. Toutefois, cela n’a pas eu
d’incidence sur le prix de sa part. Ceci s’explique par la politique
prudente d’évolution du prix de la part de la SCPI.
Ses points forts :
• Une grande diversification sectorielle et régionale
• Un rendement robuste, bien au-dessus de la moyenne du marché
• Un prix de la part toujours en situation de décote malgré le contexte.
SCPI hors catégorie : Sofidynamic
La SCPI Sofidynamic est une jeune pousse lancée en 2023 avec pour
objectif de proposer aux épargnants d’investir dans l’immobilier à haut
rendement avec la génération d’un rendement annuel moyen de 7 % brut de fiscalité.
La SCPI se concentre sur l'acquisition et la gestion d'un portefeuille immobilier diversifié, visant principalement les locaux commerciaux (retail parks, surfaces de périphérie, galeries commerciales, commerces de pied d'immeubles...) ainsi que l'immobilier d'activité
sous diverses formes (logistique, locaux d'activité, entrepôts,
stockage pour particuliers, locaux industriels, data centers...).
Accessoirement, elle peut également investir dans des bureaux,
l'hôtellerie, les loisirs, la santé et les résidences gérées.
La stratégie de la SCPI s'étend à l'acquisition de biens situés dans
l'Espace Économique Européen, au Royaume-Uni et en Suisse, privilégiant
ainsi une diversification géographique
afin de réduire l'exposition au risque. Avec cette approche, elle
atténue les impacts négatifs potentiels sur le portefeuille global en
cas de difficultés économiques ou de fluctuations du marché dans une
région spécifique. Par ailleurs, la diversification des types d'actifs
contribue à réduire le risque associé à une classe d'actifs spécifique
(par exemple l’hôtellerie), chaque type d'actif pouvant réagir
différemment aux variations du marché.
Ses points forts :
• Contexte favorable pour les SCPI qui se lancent
• Une diversification sectorielle et géographique privilégiée
• Un rendement cible attrayant.
Méthodologie du palmarès des meilleures SCPI 2024
Nos experts se sont appuyés sur un ensemble de critères quantitatifs et qualitatifs dans le but de faire leur analyse.
L'expertise quantitative de ce palmarès est affinée par une analyse
qualitative reposant sur l’analyse du foncier et la stratégie globale
de la SCPI.
La capitalisation
L'ancienneté
Le taux d’occupation financier
Le report à nouveau
Le taux de distribution en 2023 et sur 5 ans
Les revalorisations des 3 dernières années
Le ratio Valeur de retrait / valeur de réalisation
La commission de souscription
Note secteur et zone géographique
(1) Le Taux de Distribution d'une
SCPI est égal au rapport entre le dividende brut versé au titre de
l'année écoulée et la valeur des parts au 1er janvier de cette même
année de référence. Les performances passées ne préjugent pas des
performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.
L'investissement en parts de SCPI présente un risque de perte en
capital.
Fortes de leur succès constaté ces dernières années et malgré un
passage à vide en 2023, les SCPI de rendement ont toutes les chances
d’être à l’honneur en 2024. Grâce à des rendements nettement supérieurs
à ceux réalisés par les livrets et contrats d’assurance-vie en fonds
euros, ce type d’épargne immobilière présente de nombreux avantages.
Leur succès auprès des épargnants est d’autant plus grand que le risque
est limité du fait d’un investissement exclusif sur l’immobilier, qu’il
s’agisse de locaux professionnels ou d’immeubles résidentiels.
Sommaire
- Les différentes SCPI présentes sur le marché
- Quelques raisons du succès des SCPI
- La diversification : le maître mot d’une SCPI de rendement
- Les indicateurs à vérifier avant de choisir une SCPI
Les différentes SCPI présentes sur le marché
S’il est en principe aisé de classer les SCPI sur la base de leurs
performances annuelles, encore faut-il que ces valeurs soient celles
recherchées par chacun des investisseurs. Ce n’est pas le cas, puisque
les 180 SCPI gérées par une trentaine société de gestion répondent à
des objectifs parfois très différents.
Ce sont ainsi trois types de SCPI qui cohabitent :
La SCPI de rendement
La SCPI de rendement est celle la plus répandue. Par l’intermédiaire de
sa société de gestion, elle procède à l’acquisition de biens
immobiliers, généralement des locaux professionnels tels que des
bureaux, des entrepôts et toutes autres sortes de locaux d’activités.
Les loyers perçus sont ensuite reversés aux associés sous forme de
dividendes, une fois les charges déduites. Ces versements s’effectuent
le plus souvent trimestriellement après un délai de jouissance variable
(le plus souvent de 3 ou 4 mois).
La SCPI fiscale
La SCPI fiscale ne vise pas uniquement le rendement en permettant avant
tout aux associés de bénéficier d’un allégement souvent substantiel de
leurs impôts. Les immeubles acquis sont donc exclusivement résidentiels.
Dans le cas d’une SCPI Pinel, il s’agit de logements neufs, ou
fortement rénovés, alors que dans une SCPI de type Malraux, les
logements à louer sont souvent situés dans les centres-villes et dans
les parties les plus anciennes. Pour ce type de SCPI, la réduction
fiscale porte exclusivement sur la part des travaux réalisés.
La SCPI de plus-value
La SCPI de plus-value, également nommée SCPI de valorisation, cible les
immeubles soumis à une importante décote. Celle-ci est due au profil
spécifique des occupants (démembrement, viager, loi 1948…). Après le
départ du dernier locataire, le bien immobilier est vendu. La SCPI
procède alors à sa vente dont le produit est reversé aux associés au
prorata de leur investissement.
Du fait de cette diversité, un classement des meilleures SCPI ne peut
concerner que celles de rendement, les deux autres ayant des objectifs
très différents.
Quelques raisons du succès des SCPI
Pour de nombreux d’épargnants, la SCPI présente l’avantage d’offrir un
rendement supérieur à celui servi par les fonds en euros classiques
sans pour autant s’exposer à la volatilité des marchés boursiers et
autres placements purement financiers.
Un avantage déterminant de la SCPI est de pouvoir investir dans
l’immobilier sans devoir en subir les inconvénients majeurs liés à une
acquisition en direct. L’ensemble des tâches administratives et de
gestion du bien immobilier sont en effet assurées par la société de
gestion. S’ajoute qu’il est possible d’investir dans une SCPI pour
seulement quelques milliers d’euros, alors que le coût d’une
acquisition en direct est le plus souvent très supérieur.
Pour un investisseur ne disposant que de relativement faibles
liquidités, de nombreuses SCPI permettent d’acquérir des parts
démembrées. L’achat se limite alors au prix de la partie correspondant
à la nue-propriété, d’où un prix d’acquisition sensiblement inférieur.
La diversification : le maître mot d’une SCPI de rendement
Pour attirer un maximum d’investisseurs et assurer sa rentabilité, une
SCPI de rendement se doit d’appliquer une stratégie visant à
diversifier ses acquisitions. Cette diversification est de deux ordres
: sectorielle et géographique.
Si pendant de nombreuses années les SCPI se sont limitées à l’Hexagone,
elles sont de plus en plus nombreuses à passer les frontières en
investissant la zone euro et parfois au-delà.
Pour la SCPI qui souhaite ainsi exploiter les opportunités hors des
frontières, il est essentiel de disposer d’une importante capacité de
financement et donc de faire appel un maximum d’investisseurs. La
publication des chiffres annuels revêt donc une extrême importance en
augmentant l’attractivité de la SCPI.
Les indicateurs à vérifier avant de choisir une SCPI
La sélection de la meilleure SCPI dépend de nombreux paramètres dont
certains vous sont propres, par exemple les objectifs que vous vous
fixez. D’autres critères de choix se définissent après une analyse des
indicateurs publiés par la SCPI. Parmi ces indicateurs essentiels :
- La société de gestion
qui gère la SCPI. Ce métier ne supporte pas l’improvisation et doit
donc être assuré sous un angle particulièrement professionnel.
Certaines de ces sociétés de gestion possèdent expérience et longévité,
ce qui laisse présager d’une gestion aussi prudente qu’efficace.
- Bien que des SCPI relativement jeunes offrent d’excellentes conditions, l’ancienneté d’une SCPI
constitue toutefois une sorte de garantie pour l’avenir. Elles ont en
effet traversé plusieurs périodes de crise et ont visiblement su y
résister.
- Le
rendement est bien entendu un indicateur essentiel. De nos jours une
bonne SCPI de rendement se doit d’offrir une rémunération annuelle
comprise entre 4 et 6 %. Cette valeur ne doit toutefois pas être
considérée sur une seule année, mais sur plusieurs. Investir dans une
SCPI constitue en effet un placement sur le long terme. Consulter les
rendements des années antérieures est donc riche d’enseignement, à
moins de vouloir parier sur le futur.
- Le taux d’occupation
constitue également un indicateur majeur. Les dividendes que vous
percevrez sont en effet fonction du montant des loyers, mais aussi du
taux d’occupation des locaux loués.
- Analyser la stratégie d’investissement
permet d’apprécier tant la qualité de gestion que la capacité
d’investissement. Certaines SCPI peuvent choisir à un moment donné de
revendre certains actifs au profit d’autres secteurs porteurs.
En
prenant en compte ces différents indicateurs, vous augmentez d’autant
vos chances d’investir dans une SCPI qui vous apportera un maximum de
satisfaction.
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