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24.06.2024
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4 raisons d'investir en immobilier à l'étranger, dès 1 000 euros
Avec
la dissolution de l’Assemblée nationale et les prochaines élections
législatives, les Français s’inquiètent pour leur épargne. Va-t-on vers
une hausse de l’imposition sur les revenus de l’épargne ? Comment
l’Etat va-t-il faire face à la dégradation du déficit public ? Dans le
but de sécuriser son épargne, une solution intéressante permet de
combiner plusieurs avantages.
Quels avantages à investir à l’étranger avec les SCPI ?
Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont une façon plus
simple et accessible d’investir à l’étranger sans les contraintes de
gestion habituelles d’un investissement immobilier. La SCPI est un
investissement particulièrement attrayant pour les épargnants pour
plusieurs raisons. On vous explique pourquoi.
Pour ceux qui veulent diversifier
En diversifiant les actifs, les épargnants optimisent la sécurité et le rendement potentiel de leur épargne.
Il est donc toujours bénéfique de diversifier ses investissements à la
fois géographiquement et par typologie d’actifs (bureaux, commerces,
résidentiel, tourisme, etc.).
La diversification géographique
permet de mutualiser le risque en privilégiant des investissements dans
plusieurs régions ou pays. Ainsi, les revenus locatifs tendent à être
plus stables. Si une région subit une récession économique ou une chute
des prix de l'immobilier, les revenus des autres régions peuvent
compenser cette baisse, assurant ainsi une stabilité globale des
rendements pour les investisseurs.
Par ailleurs, les changements dans la législation immobilière ou fiscale
peuvent impacter significativement les investissements immobiliers. En
se diversifiant géographiquement, les SCPI diminuent le risque qu'un
changement réglementaire dans un seul pays n'affecte l'ensemble de
leurs actifs.
Investir dans une SCPI qui diversifie ses actifs sur plusieurs typologies
offre aussi de nombreux avantages. Les différentes typologies d'actifs
réagissent différemment aux cycles économiques ou aux événements
imprévus (crise sanitaire…). Par exemple, le marché des bureaux a été
perturbé par l’émergence du télétravail, le secteur du tourisme a
également été touché par la crise sanitaire. Mais d’autres secteurs
sont restés stables permettant aux SCPI diversifiées de réduire le
risque et conserver une stabilité de leurs revenus.
Pour ceux qui veulent profiter d’une fiscalité avantageuse
En tête des préoccupations des Français, le pouvoir d’achat, auquel on
peut rattacher la question des impôts, est un sujet abordé par les
différents candidats aux législatives. Le Nouveau Front Populaire place
la fiscalité des revenus et du patrimoine au cœur de ses priorités,
avec plusieurs mesures visant à augmenter les impôts. Parmi celles-ci
figurent le rétablissement de l'ISF, l'accroissement de la
progressivité de l'impôt sur le revenu avec des tranches plus élevées
pour les hauts revenus, et la réforme de l'impôt sur l'héritage.
Par ailleurs, la question de la fiscalité mérite davantage réflexion,
surtout à la lumière de la récente mise en garde de la Commission
européenne concernant un déficit public excessif. Les Français peuvent
se demander légitimement si cela pourrait avoir des répercussions sur
leur épargne.
Dans ce contexte, investir en SCPI étrangères
sera intéressant pour sécuriser son épargne. La fiscalité des SCPI qui
investissent à l’étranger présente en effet un avantage. En
investissant dans ces SCPI, les épargnants perçoivent des revenus
locatifs qui sont soumis à un régime fiscal spécifique, nettement plus avantageux
que s'ils provenaient de biens immobiliers en France. En effet, les
revenus locatifs issus de SCPI investissant à l'étranger sont soumis à
une imposition déterminée par les conventions fiscales entre les pays,
permettant d'éviter une double imposition. Et surtout, les investisseurs échappent aux prélèvements sociaux de 17,2 % sur les revenus de source étrangère.
Cette fiscalité attrayante explique l'attrait croissant des épargnants
pour les SCPI qui investissent au-delà des frontières françaises.
Si vous percevez des revenus de l’étranger avec les SCPI, il faut
regarder les conventions fiscales entre la France et le pays du ou des
biens immobiliers détenus par la SCPI. Deux règles de calcul existent
selon le pays où est situé le(s) bien(s) :
• La méthode du crédit d’impôt
: les revenus étrangers sont imposés dans le pays dans lequel ils
trouvent leur source et également en France. En revanche, la double
imposition est éliminée par le biais d’un crédit d’impôt.
• La méthode du taux effectif :
les revenus étrangers ne sont pas pris en compte dans le calcul du
revenu imposable en France, mais un taux d’imposition théorique est
fictivement calculé.
Pour ceux qui souhaitent sortir de la France
Avec les élections législatives, les Français s’inquiètent pour leur
épargne placer en France. La mise en garde de la Commission européenne
à propos d’un déficit public excessif prête à penser que les Français
ont en effet toutes les raisons de s’inquiéter. La France court-elle
vers la faillite ? Dans ce contexte, des mesures pourraient être
entreprises pour éviter les sanctions prévues par le Pacte de
stabilité. Et si l’Etat prend des mesures d’austérité, on peut vite
imaginer un scénario qui mettrait à mal l’épargne des Français.
Dans un scénario catastrophe, on pourrait imaginer ce qu’ont connu les
Chypriotes en 2013. Le plan de sauvetage, remis en cause par la suite,
prévoyait initialement de taxer tous les dépôts chypriotes.
Dans l’anticipation d’un scénario de cette ampleur, les Français ont
toutes les raisons de vouloir sécuriser leur épargne. Les biens
immobiliers détenus par les SCPI étrangères peuvent offrir une stabilité financière face à une crise économique ou à une instabilité politique dans un pays spécifique.
Par ailleurs, rares sont maintenant les SCPI qui se cantonnent au seul
marché français pour l'acquisition de leurs actifs. Elles sont de plus
en plus à explorer les opportunités immobilières au-delà des frontières françaises. Cette démarche leur permet de répondre à la rareté des opportunités sur le marché français tout en diversifiant géographiquement leurs portefeuilles, ce qui contribue à la mutualisation des risques.
Pour les investisseurs désireux d’investir à l’étranger, les SCPI le
permettent et elles sont d’ailleurs de plus en plus nombreuses à
adopter une stratégie d’investissement axée sur l’étranger.
Pour ceux qui anticipent la baisse de l'euro
A l’heure actuelle, l’incertitude gagne du terrain en pleine campagne
législative et fragilise les marchés. En réponse à la dissolution de
l’Assemblée nationale et en anticipation des élections législatives, l’euro a d’ailleurs récemment subi une baisse,
affectée par les inquiétudes du marché concernant de possibles
changements politiques majeurs en France. Investir dans des actifs
immobiliers en devises étrangères peut ainsi offrir une protection contre la dévaluation de l'euro, ajoutant ainsi une couche supplémentaire de sécurité au portefeuille. Parmi les SCPI, elles sont peu à utiliser les devises comme levier de performance.
Dès sa création, la SCPI Corum XL
a souhaité utiliser ce levier. Elle s’est notamment intéressée au
Royaume-Uni, où les discussions autour du Brexit faisaient plonger la
livre et fragilisaient le marché immobilier. Profitant de cette livre
faible (1,19 euro pour une livre au 9 décembre 2016, jour du lancement
de Corum XL, contre 1,45 euro en août 2015) et de prix immobiliers
attractifs.
La SCPI peut ainsi tirer parti du cours de la devise qui à la hausse
comme à la baisse peut s’avérer être un réel levier de performance. La
SCPI privilégiera par exemple une livre basse pour acquérir des
immeubles au Royaume-Uni et une livre haute pour la vente d’un immeuble
afin de générer une plus-value.
Investir exclusivement à l’étranger avec Corum XL
Lancée en 2017, Corum XL est la première SCPI à investir en dehors de la zone euro (Royaume-Uni et Canada). A ce jour, la SCPI a investi dans 11 pays exclusivement à l’étranger. Elle a jusqu’à présent privilégié le Royaume-Uni
pour ses acquisitions immobilières et c’est aussi la première SCPI à
s’être aventuré sur le marché canadien. La SCPI se distingue également
par sa stratégie d’investissement, dont l’un des piliers est la
réalisation de plus-values, et notamment en cherchant à tirer parti des cours des devises pour en faire un levier de performance.
Depuis le début de l’année, deux immeubles de la SCPI ont été vendus :
• 1 immeuble aux Pays-Bas vendu 31 % plus cher que son prix d’achat en mars
• 1 immeuble au Royaume-Uni vendu 35 % plus cher que son prix d’achat en mai
La stratégie d’acquisition de la SCPI Corum XL
La stratégie d’acquisition immobilière de Corum XL offre une
diversification géographique et une exposition à des marchés
immobiliers dynamiques.
Notamment, investir dans le marché immobilier canadien
constitue un élément de diversification intéressant pour les
investisseurs et la SCPI Corum XL est la première SCPI à avoir franchi
le pas en investissant hors zone euro. De plus, certaines villes
canadiennes, telles que Toronto, Vancouver ou Montréal, connaissent une
forte demande locative et une croissance économique soutenue, offrant
ainsi des perspectives de valorisation intéressantes pour les
investisseurs immobiliers.
Toutefois, la grande majorité de son patrimoine se situe outre-Manche, avec 46 % de son patrimoine situé au Royaume-Uni.
Si cela lui permet de se diversifier géographiquement et de profiter du
marché immobilier britannique, la SCPI peut aussi tirer parti du cours
de la devise. Pour acquérir des immeubles, la SCPI a d’ailleurs profité
du Brexit qui a entrainé une baisse de la livre sterling et des prix
immobiliers.
La SCPI possède un portefeuille diversifié tant par typologie de biens
que par pays. À ce jour, elle a acquis 77 actifs immobiliers
principalement des bureaux (64 %) et des commerces (14 %).
La performance réelle de la SCPI Corum XL
L’objectif de rendement annuel de la SCPI est de 5 %* net de frais de souscription et de gestion. La SCPI vise également un objectif de plus-value annuelle moyenne de 5 %. Depuis son lancement en 2017, cet objectif a toujours été dépassé.
CORUM XL a également un deuxième objectif, à savoir un taux de
rendement interne (TRI) sur 10 ans de 10 %. Cet objectif doit être
alimenté par les 2 autres moteurs de performances de la SCPI à savoir
les plus-values de cession, et l’augmentation du prix de la part.
*Le Taux de Distribution est
égal au rapport entre le dividende brut versé au titre de l’année
écoulée et la valeur des parts au 1er janvier de cette même année de
référence. Les performances passées ne préjugent pas des performances
futures. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.
Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques : - La baisse de la valeur du
placement. Le capital investi dans une SCPI n’est pas garanti. La
valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps, en relation étroite
avec l’état de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette
conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la hausse et
à la baisse. - La diminution des revenus locatifs.
Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus
locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux
d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers
versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée
par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification
immobilière et locative du portefeuille de la SCPI. - La liquidité. La SCPI n’étant pas
un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux
actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent
ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier
d'entreprise et du marché des parts de SCPI.
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