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02.09.2024
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Acheter une résidence secondaire… et la louer, une bonne idée ?
Qui
n'a jamais rêvé, lors de ses vacances, de poser ses valises dans un
lieu qui lui appartiendrait vraiment ? L'idée d'acquérir une résidence
secondaire, et de la louer lorsqu'on ne s'en sert pas semble
séduisante, d’autant que le prix des locations à la semaine explose
partout en France. Mais derrière cette apparente simplicité se cachent
des contraintes financières et une réglementation complexe qui
pourraient bien tempérer vos ardeurs.
Acheter pour louer sa résidence secondaire, rentable ?
En faisant l’acquisition de sa résidence secondaire et en la louant
lorsque vous ne l'utilisez pas, vous transformez ainsi votre maison de
vacances en un investissement générant une source de revenus
complémentaires. Mais est-ce vraiment rentable ? Que représente le coût
d’acquisition d’une résidence secondaire versus le coût d’une location
sur 25 ans ?
Exemple du coût d’une résidence secondaire acquise à crédit
Prenons l'exemple concret d'une résidence secondaire acquise pour le prix de 250 000 €. Voici comment se décompose le coût total de ce projet :
• Prix d’achat : 250 000 €
• Apport : 25 000 €
• Durée d’emprunt : 25 ans
• Taux : 3,80 %
• Taux d’assurance : 0,35 %
• Coût du crédit (dont assurance) : 143 566 €
Pour acquérir cette résidence secondaire, les mensualités seront de 1 229 € sur 25 ans.
Exemple du coût d’une location pour 3 semaines
Selon la localisation, la période de location mais aussi du standing
souhaité, le prix de la location d’une maison de vacances peut aisément
passer du simple au double. Prenons l’exemple d’une location à 1 200 €
la semaine. Pour trois semaines de vacances, cela revient à 3 600 €.
Mais si on veut vraiment comparer l’achat d’une maison secondaire à la
location d’une maison de vacances chaque année, il faut le calculer sur
la même durée (25 ans).
Les 3 semaines de vacances à 3 600 € par an sur 25 ans représentent un coût de 90 000 €.
Toutefois, le calcul ne prend pas en compte le prix de la location qui
évolue chaque année. Si on applique une inflation moyenne qu’on estime
à 2 % par an sur 25 ans, le prix coût total se rapproche des 120 000 €.
En revanche, c’est un montant beaucoup moins élevé en comparaison à
l’acquisition de la résidence secondaire. Bien sûr, l’avantage de la
résidence secondaire est qu’in fine, vous possédez un bien immobilier
d’une valeur de 250 000 €, et certainement plus avec l’évolution des
prix de l’immobilier. Avec une hausse de prix à 2 % par an en moyenne,
le bien vaudrait plutôt aux alentours des 400 000 €. Toutefois, la location d’une maison de vacances représente un coût beaucoup moins élevé par rapport au coût du crédit (90 000 € contre 143 566 €).
Exemple de l’achat d’une résidence secondaire mise en location lorsqu’elle n’est pas utilisée
Reprenons le prix de location de notre exemple précédent.
• Prix de location de la résidence secondaire pour une semaine : 1 200 €
• Nombre de semaines de location : 25
Dans cet exemple, vous arrivez à louer votre résidence secondaire 25
semaines dans l’année au prix de 1 200 €. Bien sûr, cela peut être plus
ou moins.
Au bout de 25 ans, les revenus locatifs perçus grâce à votre résidence secondaire pourraient ainsi s’élever à 750 000 €.
Sauf que, comme tout revenu, les revenus issus de la location saisonnière sont imposés. Et à cela, il faut retirer le coût total de cette acquisition (prix d’achat et coût du crédit), mais aussi les frais engendrés par l’acquisition d’une résidence secondaire et la mise en location.
Acquérir sa résidence secondaire : des coûts à ne pas négliger
Le coût initial d'achat, les frais associés (notaire, taxes foncières
et d'habitation), ainsi que les dépenses liées à la logistique et à
l'entretien (comme le jardinage ou les travaux) peuvent dissuader de
nombreux acheteurs. Et surtout, louer sa résidence secondaire engendre
encore d’autres frais tels que les frais de gestion de la location, la
comptabilité ou encore l’entretien et le remplacement d’équipements ou
de mobiliers.
Pour plus de flexibilité, louer sa maison de vacances
est une solution idéale pour s’éviter tous les tracas de la location
saisonnière de son propre bien. Elle permet de changer de destination
chaque année, sans les contraintes de remboursement de prêt, de gestion locative ou d'entretien et de rénovation.
Des règles qui pourraient se durcir pour la location saisonnière
Envisager la location saisonnière de sa résidence secondaire nécessite
une étude approfondie du cadre réglementaire. Il convient de s'informer sur la réglementation locale, les contraintes fiscales, les dernières modifications législatives
applicables au secteur de la location saisonnière et celles à venir.
Ces éléments clés influenceront directement la rentabilité de votre
investissement.
Les règles régissant la location saisonnière de résidences principales
et secondaires pourraient connaître d'importantes modifications dans
les prochains mois ou prochaines années.
De nombreuses villes ont déjà mis en place des restrictions drastiques
pour freiner la forte augmentation des locations touristiques avec :
• des quotas de meublés touristiques appliqués dans certains quartiers.
• L’obligation de faire une demande de changement d’usage, permettant de transformer une résidence principale en meublé de tourisme.
• Un principe de compensation
dans certaines communes qui oblige les propriétaires à mettre un bien
en location saisonnière à condition de proposer un logement de même
taille sur le marché de la location de longue durée.
Si de nombreuses communes n’ont toujours pas fixé de limitation sur les
locations de résidences secondaires, il convient toutefois de se
renseigner au cas par cas auprès de la municipalité.
Par ailleurs, les projets de loi en cours d'examen pourraient entraîner une harmonisation des régimes fiscaux applicables aux différents types de logements meublés. En effet, les propriétaires de meublés de tourisme peuvent bénéficier d'abattements fiscaux pouvant aller jusqu'à 71%, contre seulement 30% pour les locations nues. Cette différence de traitement créerait une distorsion importante sur le marché immobilier.
La loi Le Meur, autrement appelée « loi anti-Airbnb
» vise à remédier aux déséquilibres du marché locatif. La loi a été
adoptée à l’Assemblée nationale en janvier 2024 puis adoptée au Sénat
en mai 2024. La dissolution de l’Assemblée nationale et les élections
législatives ont suspendu la loi. Par ailleurs, il s’agit encore à ce
stade d’une proposition de loi et donc rien ne dit que le texte final
voté à l’Assemblée nationale ne sera pas amendée une dernière fois en
commission mixte paritaire.
Le rapport de la députée à l’origine de ce projet de loi révèle que la
France est le seul pays en Europe à taxer différemment la location nue
et la location meublée avec une fiscalité bien plus avantageuse pour
cette dernière. Le projet de loi vise ainsi à rééquilibrer le marché locatif en faveur de la longue durée.
L’avantage du meublé face à la location nue est considérable. Annaïg Le
Meur le mentionne dans son rapport : « 68 % des contribuables en régime
Bic réel [locations meublées] ne sont pas imposés sur leurs revenus
locatifs, contre seulement 14 % de ceux imposés en régime foncier
[locations nues] »
Ce cadre fiscal représente un manque à gagner pour les finances
publiques estimé de 330 à 380 millions d’euros en 2016 et les deux
tiers résultent de la règle de l’amortissement.
Investir dans l’immobilier avec les SCPI
Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un véhicule d'investissement qui permet à chacun d'acquérir une part d’un patrimoine immobilier diversifié.
En plaçant votre argent dans une SCPI, vous confiez la gestion de votre
épargne à une société spécialisée. Cette société se charge de l'achat,
de la gestion et de la location d'immeubles (bureaux, commerces,
logements...) au nom des investisseurs. Les loyers perçus sont ensuite
redistribués aux investisseurs sous forme de revenus réguliers.
L'un des principaux avantages d'investir dans une SCPI réside dans la diversification de votre portefeuille immobilier.
En diversifiant les types de biens et les zones géographiques, vous
réduisez les risques. Les aléas liés à un seul bien sont compensés par
la performance globale du
Enfin, investir en SCPI vous libère des tracas liés à la gestion d'un bien locatif.
Vous n'avez pas à vous soucier de la gestion locative, des travaux, ou
des démarches administratives. En outre, vous bénéficiez de l'expertise
de professionnels qui s'occupent de tout pour vous.
Et les rendements sont très attractifs ! Transitions Europe, la SCPI la
plus souscrite au premier semestre 2024, a aussi distribué un rendement en 2023 de 7,75 %* (6,52 % net de fiscalité étrangère) et 8,16 %*.
Investir en Europe permet de tirer parti des particularités de chaque
marché immobilier. Par exemple, l'immobilier en Allemagne est
généralement moins cher qu’en France, sans être plus risqué. Diversifier ses investissements dans plusieurs pays
offre aussi à la SCPI plus de possibilités pour optimiser son rendement
et mutualiser les risques. De plus, les revenus étrangers bénéficient
d’un traitement fiscal spécifique et souvent plus avantageux
que la fiscalité qui s’applique sur les revenus locatifs de source
française. Les revenus locatifs provenant de SCPI investissant à
l’étranger sont imposés dans le pays où se situe le bien. Les
conventions fiscales entre les états membres de l'UE permettent
d'éviter la double imposition de ces revenus, et les épargnants
échappent aux prélèvements sociaux de 17,2 % sur les revenus de source
étrangère.
Les atouts de la SCPI Transitions Europe :
• L'accès à l'immobilier européen dès 1 000 € (minimum de souscription initiale : 5 parts à 200 € chacune),
• Une fiscalité allégée grâce à son exposition européenne,
• Une diversification tant au niveau des types d'actifs que des zones géographiques,
• Un objectif de taux de distribution non garanti de 7 %* en 2024.
* Le Taux de Distribution est
égal au rapport entre le dividende brut versé au titre de l’année
écoulée et la valeur des parts au 1er janvier de cette même année de
référence. Les performances passées ne préjugent pas des performances
futures. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques : - La baisse de la valeur du
placement. Le capital investi n’est pas garanti. Sa valeur évolue dans
le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de
l’immobilier. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des
phases à la hausse et à la baisse. - La diminution des revenus locatifs.
Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus
locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux
d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers
versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée
par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification
immobilière et locative du portefeuille.
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