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09.09.2024
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Londres ? Madrid ? Amsterdam ? Dans quelles villes européennes investir ?
À
l’image des touristes, les épargnants français se tournent de plus en
plus vers l’Europe pour leurs investissements immobiliers. Ils y
trouvent des prix souvent plus faibles qu’en France, une meilleure
rentabilité, et même une fiscalité plus douce. Les prix ont cependant
flambé dans certaines villes ces dernières années. Où trouve-t-on
aujourd’hui la meilleure rentabilité ?
L’Espagne, les Pays-Bas, le Royaume-Uni… dans quels pays européens est-il bon d’investir en 2024 ?
Passer les frontières pour réaliser un investissement locatif peut
offrir des rendements locatifs plus attractifs. Cependant, il est
important de noter que les procédures, les règles de location,
la fiscalité et les droits des locataires peuvent varier d'un pays
européen à l'autre. Il est donc essentiel de bien se renseigner avant
de se lancer.
Concernant les pays les plus attractifs, l’enquête 2024 du CBRE
en liste plusieurs. Cette étude repose sur les réponses d'investisseurs
européens, interrogés sur leurs intentions d'achat et leurs stratégies
d'investissement actuelles, parmi lesquelles la quête d’un meilleur
rendement.
Selon l’enquête 2024 du CBRE, le Royaume-Uni conserve son statut de 1ère destination d’investissement en Europe.
L’Allemagne, auparavant en tête du classement, a connu une année 2023
plus compliquée marquée notamment par une récession. L’Allemagne se
place 2e sur la liste des pays le plus attrayants pour 2024. Si la
Pologne a gagné deux places dans le classement (versus 2023), la
France, elle, en a perdu deux. La Pologne se situe ainsi dans le trio
de tête, à la 3e place. Tandis que la France se positionne désormais 6e parmi les pays européens
plébiscités par les investisseurs. Cette perte de position peut
s’expliquer par la forte exposition du marché français à la classe
d’actifs bureaux.
Le classement des pays européens par niveau de performance attendue :
À noter : ce classement est
réalisé en tenant compte des réponses des investisseurs domiciliés dans
un autre pays, et excluant le point de vue des répondants nationaux.
Selon l’étude du CBRE, une majorité d’investisseurs s’attendent à ce
que l’activité d’achat et de vente augmente ou reste stable en 2024.
Cela est toutefois moins le cas pour les investisseurs français. 60 % des Européens sondés annoncent vouloir acheter plus en 2024, contre 45 % des sondés français. De même, 37 % des sondés européens annoncent vouloir vendre plus contre 28 % des Français.
Les villes européennes les plus attractives pour l’investissement immobilier en 2024
Historiquement, les villes allemandes occupaient 3 à 4 places dans le classement des meilleures villes où investir en Europe.
Si l’Allemagne figure 2e dans les pays les plus attractifs, Berlin ne
se situe qu’à la 5e place concernant le classement des villes. Cela
suggère que les investisseurs avaient une préférence pour l’Allemagne,
derrière le Royaume-Uni, pour leurs futurs investissements sans pour
autant savoir dans quelle ville investir. Toutefois, si l’on prolonge
le classement, deux autres villes allemandes s’ y trouveraient, en 12e
position pour Francfort et 13e position pour Munich.
Classement des villes qui suscitent un fort intérêt des investisseurs :
1. Londres
2. Paris
3. Madrid
4. Amsterdam
5. Berlin
6. Copenhague
7. Barcelone
8. Varsovie
9. Stockholm
10. Dublin
En tête de ce classement, Londres est la ville qui suscite le plus d’intérêt de la part des investisseurs. Malgré des prix élevés, la rentabilité locative est comprise entre 3 et 4%, alors qu’elle est entre 2 et 3% à Paris.
Troisième du palmarès, Madrid est l’une des capitales européennes offrant la meilleure rentabilité locative, proche des 5%. Mais la capitale européenne offrant la meilleure rentabilité est Dublin : 6%.
Partir à la conquête de l’Europe avec la SCPI Transitions Europe
Étant donné les contraintes liées à un investissement immobilier
locatif (la gestion des locataires, les travaux d'entretien et les
démarches administratives), il n’est pas surprenant que de plus en plus
d'investisseurs se tournent vers les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier)
pour réaliser un placement immobilier. En confiant leur capital à une
société de gestion, les investisseurs laissent celle-ci se charger de
l’ensemble des démarches. La société de gestion assure la gestion pour le compte des investisseurs, qui perçoivent simplement les loyers.
La société investit dans un parc immobilier diversifié avec, selon les
SCPI, des typologies d’actifs variées (du résidentiel, des bureaux,
commerces, entrepôts et immobilier de santé) mais surtout certaines
SCPI investissent exclusivement en Europe (hors France), un bon moyen
d’élargir ses horizons pour ses investissements immobiliers. Les SCPI
européennes sont d’ailleurs particulièrement plébiscitées par les
investisseurs pour la fiscalité avantageuse qui s’applique sur les
revenus locatifs issus de l’étranger.
Investir en SCPI est accessible à tous, à partir de quelques milliers d’euros seulement, jusqu'à plusieurs centaines de milliers d’euros, que ce soit en direct ou via un crédit.
La SCPI Transitions Europe,
lancée en janvier 2023, s'est rapidement imposée sur le marché grâce à
sa capacité d’adaptation dans un contexte de crise. Cette réactivité
lui a permis de capter une part de marché significative.
En 2023, elle a offert un rendement attractif de 7,75 %*
(6,52 % net de fiscalité étrangère). Son rendement de 2023 et son
objectif de rendement (à 7,50%* en 2024) se situent bien au-dessus de
la moyenne du marché. Avec Transitions Europe, il est ainsi possible de
viser un objectif de rendement élevé, en comparaison notamment à un
investissement locatif classique.
Avec une collecte record de 177 millions d’euros au premier semestre 2024
(dont 112 millions au 2e trimestre), Transitions Europe est proche
d’atteindre son objectif de collecte annuelle fixé à 300 millions
d’euros. Grâce à cette collecte, la SCPI a pu faire 9 nouvelles
acquisitions sur les 6 premiers mois de 2024.
Le portefeuille immobilier est composé de 18 actifs au total et couvre déjà 5 pays et 6 classes d’actif différentes :
Les points forts de la SCPI Transitions Europe :
• Un accès à l’immobilier européen à partir de 1 000 € (minimum de souscription initiale : 5 parts à 200 € chacune),
• Une fiscalité réduite en raison de ses investissements européens,
• Une diversification des investissements à la fois par types d’actifs et par zones géographiques,
• Un objectif de taux de distribution non garanti de 7,50 %* en 2024.
* Le Taux de Distribution est
égal au rapport entre le dividende brut versé au titre de l’année
écoulée et la valeur des parts au 1er janvier de cette même année de
référence. Les performances passées ne préjugent pas des performances
futures. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques : - La baisse de la valeur du
placement. Le capital investi n’est pas garanti. Sa valeur évolue dans
le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de
l’immobilier. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des
phases à la hausse et à la baisse. - La diminution des revenus locatifs.
Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus
locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux
d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers
versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée
par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification
immobilière et locative du portefeuille. - La liquidité. L'immobilier n’étant
pas un produit coté, il présente une liquidité moindre comparée aux
actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent
ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier.
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