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15.09.2024
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5 solutions pour investir en immobilier... sans payer d'IFI
La
date limite de paiement de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) est
fixée au 16 septembre 2024. Si vous voulez payer moins d'IFI, il faut
déjà étudier les solutions à mettre en place. Contrairement à l'ISF
qu’il a remplacé en 2019, il existe peu de moyens de réduire son IFI,
si ce n'est d'investir dans des placements exonérés. Tous les
placements financiers sont exonérés. Faut-il pour autant fuir les
actifs immobiliers pour ne pas payer d’IFI l’an prochain ? Rien n'est
moins sûr, l'immobilier restant un actif incontournable de la gestion
de patrimoine. Et il existe quelques placements immobiliers qui ne sont
pas taxables à l'IFI.
Utiliser au maximum le crédit
Seuls les biens immobiliers nets de crédit sont à prendre en compte dans le patrimoine soumis à l'IFI.
C'est donc lorsque le crédit est remboursé que la facture IFI est la plus salée. Le crédit remboursé, c'est le moment de tirer les revenus* de votre bien. Et ces revenus sont souvent décevants, notamment parce que l'immobilier est fiscalement matraqué : IFI, taxe foncière, revenus fonciers soumis à la TMI, et prélèvements sociaux de 17,2 %.
L'investisseur peut alors faire le choix de vendre son bien immobilier (et placer le cash sur des investissements financiers exonérés d'IFI), pour repartir sur une nouvelle acquisition à crédit.
En plus de diminuer son IFI, l'investisseur limite son IR (avec les
intérêts d'emprunt déductibles des revenus fonciers), bénéficie à
nouveau de l'effet de levier du crédit et profite des conditions
actuelles de taux d'intérêt (encore) très bas.
Autre solution, contracter un crédit hypothécaire.
Le crédit hypothécaire permet d’obtenir de l’argent sous forme de
liquidités, en contrepartie de la garantie hypothécaire d'un bien
immobilier donnée à la banque prêteuse. Il transforme un patrimoine
immobilier en liquidités, et le soustrait donc à l’IFI. Si cette
stratégie permet de limiter l'IFI, elle a aussi un coût. Il faut donc
calculer si le gain d'IFI (entre 0,5 et 1,5 % de la valeur du bien par
an) en vaut bien la chandelle.
Par contre, les opérations de vente à soi-même
(vente d’un immeuble que l’on détient en direct à une société civile
que l’on contrôle qui se finance par un emprunt bancaire), ainsi que
les acquisitions immobilières par des sociétés civiles faisant appel à
un financement par compte courant d’associé sont visées par un dispositif anti-abus.
Celui-ci prévoit que tant la dette bancaire que le compte courant
d’associé ne pourront être pris en compte dans la valorisation des
parts, sauf si l’objectif du prêt n’est pas « principalement fiscal ».
Or, de telles opérations permettent souvent d’associer les descendants
tant au capital de la société qu’à la gestion de celle-ci.
La nue-propriété
Dans le contexte de matraquage fiscal de l'immobilier, beaucoup d'investisseurs s'intéressent à l'achat en nue-propriété.
La propriété d'un bien peut être démembrée, c'est-à-dire séparée en
deux droits sur ce bien : l'usufruit, qui donne droit d'user du bien ou
d'en tirer les profits, et la nue-propriété. Le nu-propriétaire possède
le bien mais sans en avoir la jouissance. Concrètement, sur
un bien mis en location et démembré pendant 10 ans, l'usufruitier va
recevoir les loyers pendant 10 ans, tandis que le nu-propriétaire
récupérera la pleine propriété du bien au bout de 10 ans.
Détenir la nue-propriété d'un bien immobilier peut se révéler très intéressant :
- Le risque n'est pas très élevé puisque le remembrement est mécanique :
la nue-propriété va devenir pleine propriété à l'échéance du
démembrement, et l'investissement a donc de grandes chances de se
revaloriser.
- L'espérance de gain peut venir de deux sources. Tout d'abord, le remembrement
: admettons que vous achetiez sur 10 ans une nue-propriété égale à 65%
de la pleine propriété. Vous savez d'ores et déjà que votre placement
va passer de 65 à 100% en 10 ans. Soit une performance annuelle de
4,4%*, et sans compter la revalorisation du bien qui peut donc vous amener une deuxième source de rentabilité.
- Le cadre fiscal est sans comparaison : pas d'IFI puisque c'est l'usufruitier qui doit déclarer le bien dans son patrimoine, pas d'IR ni prélèvements sociaux (pas de revenus), pas de plus-value sur le remembrement (qui n'est pas fiscalisé).
Le nu-propriétaire n'est donc pas concerné par le matraquage fiscal de
l'immobilier, sauf en cas de plus-value (qui viendrait alors augmenter
la rentabilité nette du placement).
L'investisseur sera néanmoins attentif au prix qu'il payera pour la
nue-propriété d'un bien. Sur des biens en direct, la valeur des
nues-propriétés disponibles sur le marché est souvent déraisonnable.
Nous conseillons donc de privilégier la détention de parts de SCPI en nue-propriété. Pour 3 raisons :
- Le prix de la nue-propriété d'une part de SCPI est basé sur le prix de la part. Il n'y a donc pas de survalorisation.
- L'investissement est simple et souple. La société de gestion gère la nue-propriété, pour une durée déterminée, et vous récupérez la pleine propriété à l'échéance.
- La clé de répartition, c'est-à-dire la quote-part respective du prix
entre l'achat de l'usufruit et de la nue-propriété pour une durée
donnée, est fixée par la société de gestion. Celle-ci n'a pratiquement
pas évolué depuis 10 ans. Ainsi, vous pouvez acheter des parts de SCPI en nue-propriété pendant 10 ans pour à peine 65-70% de la valeur de la part !
La Pierre Papier... dans le PER
Si la nomination de Michel Barnier au poste de Premier ministre a
éloigné le spectre d'un matraquage fiscal voulu par LFI, il faut quand
même s'attendre à plusieurs mesures d'alourdissement des impôts
à la fin de l'année et dans les années à venir. Le gouvernement n'aura
pas le choix s'il veut réduire ses déficits dans les proportions
demandés par Bruxelles.
Dans ce contexte, le PER (Plan d’Épargne Retraite) devrait être de plus en plus plébiscités par les épargnants français. En effet, les versements effectués dans un PER sont déductibles du revenu imposable
dans la limite d’un plafond. Cela diminue ainsi l’impôt à payer l’année
suivante sur les revenus de l’année en cours. L’économie d'impôt issue
des versements est donc proportionnelle au taux marginal d'imposition
(TMI). Plus l'épargnant est imposé, plus l'avantage fiscal est important.
Le PER pourrait également offrir un avantage en matière d’impôt sur la
Fortune. En effet, les véhicules de Pierre Papier, type SCPI eou SCI, détenus dans un PER échappe à l'IFI
dès lors que l'épargnant a moins de 64 ans (alors qu'ils sont soumis à
l'IFI dans le cadre d'un contrat d'assurance-vie). Rappelons également
que le PERP, l’ancêtre du PER, n’était pas imposable à l’ISF...
Il est donc permis de penser qu'en cas de retour de l'ISF (retour voulu
par LFI et par le RN), le PER continuerait à échapper à cet impôt sur
la fortune.
Les sociétés d'investissement immobilier cotées (SIIC)
Les SIIC ou « foncières » sont des sociétés commerciales dont
l’activité principale est la gestion de biens immobiliers. Ce sont donc
des sociétés anonymes classiques avec des dirigeants et des
actionnaires. Contrairement aux SCPI, elles ne collectent pas de fonds auprès des particuliers mais vont avoir recours à l’emprunt ou à des augmentations de capital (comme toute société, donc…). Surtout, la grande différence avec les SCPI est que ce sont des sociétés cotées en Bourse.
Les investisseurs ont donc la possibilité d’acheter des actions. Il
existe de nombreuses SIIC cotées sur Euronext. Les plus connues sont
Unibail-Rodamco-Westfield, Klépierre, Icade, Nexity, Gecina, ou encore
Covivio. Depuis 2004, la plupart des foncières cotées ont obtenu le statut de SIIC. Avec ce statut, elles sont exonérées d’impôt sur les sociétés.
Les bénéfices sont imposés au niveau des actionnaires (sur leurs
dividendes). En contrepartie de leur statut fiscal favorable, les SIIC
ont l'obligation de distribuer
85 % des bénéfices exonérés provenant des opérations de location des
immeubles et 50 % des bénéfices exonérés provenant de la cession des
immeubles.
La principale différence entre les SCPI et les SIIC est que les SIIC sont des investissements cotés en Bourse. En conséquence, leur valeur évolue chaque jour en fonction des anticipations des investisseurs. Elles sont donc beaucoup plus volatiles que les parts de SCPI qui sont auditées une fois par an, et n’évoluent pas forcément tous les ans.
Le principal avantage par rapport à une SCPI, ce sont les frais. Les
frais pour acheter une action ou un OPCVM sont en effet beaucoup plus
faibles qu'une SCPI. Les frais de courtage ou les frais d’entrée du
fonds dépendent de l’établissement. S’ils peuvent parfois monter à 3%
voire 5%, il est souvent possible d’acheter des SIIC avec des frais de courtage inférieurs à 1% ou 0,5%, ou des OPCVM sans frais d’entrée.
D'un point de vue fiscal, les SIIC ne sont pas éligibles au PEA.
La fiscalité peut donc être lourde quand elles sont détenues sur un
compte titres (mais souvent plus faible que pour une SCPI) : Comme tous
revenus d’actions, les dividendes et les plus-values mobilières générés
par les SIIC sont imposés à la flat tax,
au taux de 30% (possibilité de choisir une taxation au taux d’IR
+17.2%). Mais si elles ne sont pas éligibles au PEA, les SIIC peuvent
être logées dans un contrat d'assurance-vie,
soit via des OPCVM immobiliers, soit parfois même en direct : certains
contrats d'assurance-vie proposent en effet l'investissement en titres
vifs au sein de l'enveloppe assurance-vie.
L'investissement forestier
Vous recherchez un actif tangible, réel, décorrélé des autres actifs «
classiques » notamment des marchés financiers, et qui offre des
réductions d'impôt ? Pensez à l'investissement forestier.
Certaines sociétés (ex : Groupement
Foncier d'Investissement) proposent aux investisseurs particuliers
d'acheter des parts de parcelles de forêts. La société de
gestion va alors exploiter son actif, c'est à dire l'entretenir,
découper le bois et le revendre. Elle distribue les revenus à ses
associés, les porteurs de parts. Parts dont le prix peut également
évoluer avec le marché des forêts et la pousse des arbres non récoltés.
Il s'agit naturellement d'un investissement développement durable, qui permet la continuité des exploitations forestières en France. Il s'agit surtout d'un actif tangible, réel, peu risqué et décorrélé des autres actifs « classiques » notamment des marchés financiers.On constate alors une stabilité du prix de l’hectare de forêt et ce, même en temps de crise. La valeur des parts dépend de la valeur des forêts
qui progresse avec la pousse des peuplements qui ne sont pas récoltés.
Elle dépend aussi du prix à l'hectare qui est fonction de l'offre et de
la demande. Sur les 20 dernières années, le prix de l'hectare a
progressé de 3% en moyenne.
La rentabilité des forêts dépend du prix du bois. Il est fonction de l'offre et de la demande. Historiquement,
le rendement brut d'une forêt varie entre 1 et 3 %, et se situe
généralement autour de 2%***, soit un rendement net de l'ordre de 1%***
après frais de gestion.
Pour soutenir le secteur, durable et créateur d'emploi, l’État lui a conféré des avantages fiscaux :
• Contrairement aux autres placements immobiliers, l'investissement forestier est exonéré d'IFI (Impôt sur la Fortune immobilière), sans limite de montant. Afin de bénéficier de ce dispositif, l'associé doit détenir moins de 10 % des parts de la société.
• La plupart des véhicules sont éligible au dispositif IR PME. Dans ce cas les souscripteurs bénéficient d'une réduction d'impôt sur le revenu de 25 % de leur investissement
dans la limite d'une souscription de 50 000 euros pour un célibataire
et 100 000 euros pour un couple, en contrepartie d'un blocage minimal
des parts de 5 ans 1/2 à 7 ans et d'un risque de perte en capital. La
réduction est soumise au plafonnement global des niches fiscales de 10
000 euros. Cette réduction est accordé l'année du lancement du GFI,
comme c'est le cas actuellement du GFI France Valley Forêts XII
• Au moment de la succession ou lors d'une donation, une réduction de 75 % des droits fiscaux
sur la part placée en Groupement Forestier d'Investissement (GFI) ,
sans plafonnement ni contrainte de lignée ou de conservation des parts,
mais avec un engagement d'exploitation durable sur 30 ans pris par le
Groupement Forestier. Cet abattement s'applique sur la valeur des forêts françaises détenues par le Groupement, pas sur la trésorerie.
Pour maximiser cet avantage fiscal, il faut donc souscrire à un GFI
déjà constitué, comme c'est le cas du GFI France Valley Patrimoine
* Les parts de SCPI ou SCI sont des
supports de placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être
acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Les
performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne
sont pas constantes dans le temps. Comme tout investissement,
l'immobilier présente des risques :
- La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI
ou SCI n’est pas garanti. La valeur de part évolue dans le temps, en
relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier
d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des
phases à la hausse et à la baisse.
- La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins
favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à
la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du
montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut
être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques
grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de
la société.
- La liquidité. La SCPI et la SCI n’étant pas des produits cotés, elle
présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les
conditions de cessions (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonciton
de l’évolution du marché de l’immobilier d’entreprise et du marché des
parts de SCPI.
** L'investissement en actions, obligations ou OPCVM présente un risque
de perte en capital important, et doit s’envisager dans une optique
long terme, en représentant une petite partie d’un patrimoine global.
Contrairement au fonds en euros, la valeur de ces supports, qui reflète
la valeur d’actifs sous-jacents, n’est pas garantie mais est sujette à
des fluctuations à la hausse ou à la baisse, dépendant en particulier
de l’évolution des marchés financiers. Les performances passées ne
préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans
le temps.
***Les performances passées ne préjugent pas des performances futures
et ne sont pas constantes dans le temps. L'investissement en parts de
Groupement Forestier présente un risque de perte en capital, en
particulier sur une durée d'investissement qui serait courte.
L'investissement dans des parts de Groupements Fonciers Forestiers
(GFF) est réservé aux personnes susceptibles par leur connaissance et
leur souci de diversification des placements financiers de prendre en
compte les particularités de cette forme d'investissement.
L'investissement dans des parts de GFF présente un certain nombre de
risques, dont notamment les risques suivants : - Risque de perte d'une
partie ou de la totalité du capital - Risques d'exploitation et sur les
revenus
À propos de France Valley
France Valley est une Société de Gestion de Portefeuille indépendante
agréée par l'AMF (Autorité des Marchés Financiers), spécialisée dans
les Groupements Forestiers, le Capital Investissement et l'Immobilier.
France Valley gère une quinzaine de Groupements Forestiers pour le
compte de nombreux particuliers qui ont souhaité s'appuyer sur son
expertise pour investir dans cet actif. France Valley est membre de
l'ASFFOR (Association des Sociétés et Groupements Fonciers et
Forestiers), association professionnelle qui réunit les principaux
investisseurs institutionnels français de la Forêt. À ce titre, France
Valley se conforme au code de bonne conduite de l'ASFFOR et a pour
pratique de faire certifier PEFC (Program for the Endorsement of Forest
Certification) ses massifs forestiers sous gestion.
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