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29.09.2024
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La baisse des taux de la BCE : un souffle nouveau pour le marché immobilier ?
La
décision de la Banque Centrale européenne (BCE) de réduire ses taux
directeurs en septembre 2024 marque un tournant significatif pour
l'économie de la zone euro. Cette baisse, la seconde de l'année,
s'inscrit dans un contexte d'inflation en recul, offrant ainsi aux
particuliers et aux entreprises un environnement plus propice pour
acquérir de l’immobilier.
Les taux bas, un levier pour relancer l'immobilier
L'un des secteurs les plus sensibles à l'évolution des taux d'intérêt
est indéniablement celui de l'immobilier. Lorsque la BCE abaisse ses
taux directeurs, elle incite les banques à faire de même pour les
crédits qu'elles accordent à leurs clients. En réduisant le coût du
crédit, la BCE encourage les ménages à se lancer dans des projets
d'acquisition immobilière. Les taux d'intérêt plus attractifs augmentent le pouvoir d'achat
des futurs acquéreurs. Pour les investisseurs, les rendements locatifs
apparaissent plus intéressants comparés à d'autres placements, ce qui
pourrait stimuler la demande sur le marché locatif.
La baisse des taux s’explique par une baisse notable de l’inflation. Mesurée à 1,8 % sur un an en août 2024, l’inflation en France est passée sous la barre des 2 % pour la première fois depuis trois ans.
En réponse à la baisse de l’inflation, la Banque centrale européenne
(BCE) avait commencé son cycle de baisse de taux en juin 2024. Le 18
septembre 2024, la BCE baisse son principal taux directeur, la seconde
baisse de l’année, qui passe de 3,75 à 3,5 %.
Il y a donc de quoi être optimiste pour les porteurs de projets
immobiliers. Toutefois, un seul bémol : la perspective d’une hausse des
impôts pour réduire le déficit public avec la possibilité d’un ciblage
sur les investisseurs immobiliers. Dans ce contexte, les SCPI européennes
offrent un avantage fiscal notable. Les revenus provenant de ces SCPI
ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux français de 17,2 % et
bénéficient de conventions fiscales qui permettent d’éviter la double
imposition. Cela permet aux investisseurs de diversifier leur portefeuille tout en optimisant leur fiscalité, souvent plus légère dans les pays européens.
Et l'immobilier commercial ?
L'immobilier commercial est
également sensible aux évolutions des taux d'intérêt. Une baisse des
taux peut stimuler les investissements des entreprises, favoriser la
construction de nouveaux locaux et, à terme, faire augmenter les prix
des actifs immobiliers commerciaux.
Selon Cushman & Wakefield, leader mondial en immobilier
professionnel, le marché de l'immobilier commercial français a démontré
une forte résilience au premier semestre 2024, et ce, dans un contexte économique particulièrement instable.
Par ailleurs, les investissements dans l'immobilier commercial montrent
des signes de reprise, soutenus par une demande locative stable et des
taux d'occupation en amélioration.
Toujours selon Cushman & Wakefield, si la conjoncture économique
continue de s'améliorer, le second semestre 2024 devrait connaître une
dynamique positive, portée par un regain de confiance des investisseurs.
Certains investisseurs et professionnels de l’immobilier ont su tirer
profit de la récente baisse des prix sur le marché, en tirant parti des
opportunités offertes par ce contexte baissier. En effet, cette
diminution des prix a permis à de nombreux acteurs d’acquérir des biens à des valeurs plus attractives,
optimisant ainsi leur rendement potentiel à long terme. Toutefois, la
possibilité d’une prochaine hausse des prix immobiliers n’est pas à
écarter, notamment en raison de la baisse des taux d’intérêt. Des taux
plus bas rendent le crédit immobilier plus accessible, stimulant la
demande et entraînant mécaniquement une hausse des prix immobiliers.
Les investisseurs les plus avisés anticipent déjà ce retournement de
tendance, cherchant à se positionner avant que le marché ne reprenne.
Ainsi, dans ce contexte, ceux qui ont su profiter des prix actuels
pourraient se retrouver en situation de forte valorisation dans les
années à venir.
Investir en immobilier… sans les contraintes de l’immobilier
Investir dans l'immobilier ne se limite pas à l'acquisition d'un bien
physique avec toutes les contraintes de gestion locative qui
l'accompagnent. Il est possible de se tourner vers des solutions
d’investissement qui éliminent ses contraintes.
Si investir dans l’immobilier en direct est contraignant en effort et en temps,
l’alternative est toute trouvée pour de nombreux épargnants désireux
d’investir dans la pierre sans pour autant avoir à gérer un bien et
toutes les contraintes qui en émanent. C’est pourquoi ils sont nombreux
à se diriger vers la pierre papier.
Mais si la pierre papier est l’alternative à l’investissement locatif en direct,
celle-ci a toutefois le défaut d’afficher des frais de souscription
particulièrement élevés, oscillant le plus souvent entre 7 % et 12 %,
ce qui peut freiner à la souscription.
La société de gestion Sofidy a récemment lancé la SCPI Sofidynamic, offrant aux épargnants l'opportunité d'investir dans l'immobilier à haut rendement.
Cette SCPI se concentre principalement sur l'acquisition de murs de
commerces, tels que les retail parks, moyennes surfaces en périphérie,
galeries commerciales et commerces de rez-de-chaussée, ainsi que sur
l'immobilier d'activité. Elle cible des biens situés dans l’Espace
Économique Européen, au Royaume-Uni et en Suisse.
La SCPI Sofidynamic se distingue par des frais d’entrée particulièrement bas, fixés à 2 %,
contre environ 10 % pour la plupart des SCPI. Le taux de distribution
annuel cible, non garanti, était initialement de 7 % (brut de
fiscalité) mais a été relevé à 8 %
en raison d'un démarrage réussi, marqué par des acquisitions à haut
rendement. Ce taux cible se positionne bien au-dessus de la moyenne des
SCPI diversifiées.
Par ailleurs, il est particulièrement intéressant d’investir en nue-propriété avec la SCPI Sofidynamic. Souscrire à des parts de SCPI en nue-propriété consiste à scinder la pleine propriété en deux éléments : la nue-propriété, qui correspond à la détention du bien, et que vous acquérez à un prix réduit, et l'usufruit,
qui donne droit à percevoir les revenus. Ce mécanisme, appelé
démembrement, s'étend sur une durée allant de 3 à 20 ans selon les
SCPI. À l'issue de cette période, le nu-propriétaire récupère la pleine
propriété et commence à percevoir les revenus locatifs. Pendant la
période de démembrement, l'investisseur bénéficie ainsi d'une décote sur le prix d'achat. Cette décote est très avantageuse en ce qui concerne la SCPI Sofidynamic. La décote est par exemple de 42,75 % sur 10 ans.
Avec son objectif de rendement en hausse, sa diversification
géographique, sa commission de souscription réduite à 2 % et sa décote
très avantageuse dans le cadre d’un investissement en nue-propriété, la
SCPI Sofidynamic se présente comme un choix judicieux pour investir
dans l’immobilier… mais sans les tracas quotidiens d’un investissement
immobilier physique.
* Performance arrêtée au 19
septembre, nette de frais de gestion de l’unité de compte, mais hors
frais de gestion du contrat et hors fiscalité. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. L'objectif de performance n'est pas garanti Les parts de SCI sont des supports de
placement à long terme (minimum 10 ans) et doivent être acquises dans
une optique de diversification de votre patrimoine. Les performances
passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas
constantes dans le temps. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques : - La baisse de la valeur du
placement. Le capital investi dans une SCI n’est pas garanti. La valeur
de part d'une SCI évolue dans le temps, en relation étroite avec l’état
de la conjoncture de l'immobilier d'entreprise. Cette conjoncture suit
des cycles successifs, avec des phases à la hausse et à la baisse. - La liquidité. La SCI n’étant pas un
produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs
financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi
varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier
d'entreprise et du marché des parts de SCI.
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