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20.10.2024
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Immobilier : certains propriétaires dans le viseur du gouvernement
Le
projet de loi de Finances 2025 prévoit de réformer le statut de Loueur
en Meublé Non Professionnel (LMNP) avec la réintégration des
amortissements dans le calcul de la plus-value dès 2025. Face à cette
mesure, les investisseurs pourraient être amenés à explorer d’autres
solutions d’investissement dont une, moins connue du grand public, est
moins soumise aux évolutions législatives.
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) : un choix privilégié des investisseurs immobiliers
Le statut LMNP est privilégié par les investisseurs immobiliers car celui-ci offre un double avantage fiscal lié au régime réel d’imposition et aux amortissements. L’amortissement est la constatation comptable d’une perte de valeur du bien d’un point de vue comptable.
Un avantage sur l’imposition des revenus locatifs
En LMNP, les amortissements (en plus
des charges) peuvent être déduits de votre bénéfice imposable à
condition d’opter pour le régime réel. En d’autres termes, cela vous permet d’optimiser votre fiscalité immobilière et donc de réduire le montant de votre impôt.
Exemple : Pour un
loyer annuel de 10 000 €, les charges annuelles de 1 000 € et les
amortissements de 7 000 € par an sont déduits diminuant le revenu
imposable à l’impôt sur le revenu à 2 000 €.
Dans cet exemple, la base taxable est diminuée, ce qui réduit ainsi l’impôt. Dans certains cas, l’impôt peut même être annulé.
Un avantage à la revente sur l’imposition de la plus-value
Le régime de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) présente un
avantage fiscal supplémentaire lors de la revente du bien : les amortissements ne sont pas pris en compte dans le calcul de la plus-value en LMNP.
C’est bien la valeur d’achat de votre bien qui déterminera votre
plus-value. Donc, pas d’impact lié à la diminution comptable de la
valeur du bien sur le calcul de la plus-value. Les amortissements ne
venant pas majorer le montant de la plus-value immobilière taxable,
vous bénéficiez alors d’une imposition plus douce à la revente du bien.
Par ailleurs, en cas de revente d’un bien immobilier en LMNP, la plus-value réalisée est soumise au régime des plus-values immobilières des particuliers.
Ainsi, des abattements peuvent être appliqués sur le montant de la
plus-value selon la durée de détention du bien. Le montant de la
plus-value imposable est ensuite taxé à un taux de 19 %.
Sont également dus, les prélèvements sociaux de 17,2 %. A savoir qu’au
bout d'un certain nombre d'années, la plus-value peut être totalement
exonérée d'impôt et de prélèvements sociaux, ce qui peut inciter les
propriétaires de meublé à conserver leur bien sur une longue période.
A noter : Dans le cadre du
budget 2025, un amendement adopté par la Commission des finances
propose de réviser en profondeur le système de taxation des plus-values
immobilières. L’amendement prévoit le remplacement
de l’abattement par durée de détention par un abattement équivalent à
l’actualisation de la valeur de d’acquisition du bien en fonction de
l’inflation. Par ailleurs, le texte propose d’appliquer un taux d’imposition sur la plus-value identique à celui des revenus du capital, soit la flat tax à 30 %. A savoir qu’un autre amendement prévoit un rehaussement de la flat tax à 33 %.
La fin de la niche fiscale du LMNP ?
Jusqu’à présent les sommes amorties durant la durée de détention du
bien n’étaient pas prises en compte dans la valeur finale du bien lors
d’une cession. La logique voudrait que les amortissements qui ont été déduits des revenus locatifs chaque année soient réintégrés à la revente.
L’article 24 du projet de loi de Finances présenté le 10 octobre
prévoit de réintégrer les amortissements dans le calcul de la
plus-value imposable. L’impôt dû serait ainsi plus élevé, à moins de
profiter des abattements, auquel cas la mesure aurait finalement peu
d’impact pour les loueurs en meublé. Cette mesure s’appliquerait aux
cessions réalisées à partir du 1er janvier 2025.
Exemple : Un bien a
été acheté 250 000 € (frais d’actes inclus) dans le but de le louer en
meublé. Il est revendu 350 000 € avec 90 000 € d’amortissements.
Calcul de la plus-value imposable sans la réintégration des amortissements : 350 000 € - 250 000 € = plus-value de 100 000 €.
Calcul de la plus-value imposable avec la réintégration des amortissements : 350 000 € - (250 000 € - 90 000 €) = plus-value de 190 000 €.
La plus-value imposable est alors bien plus élevée. Cette conséquence
pourrait toutefois avoir peu d’impact selon la durée de détention du
bien.
Autrement, les loueurs en meublé peuvent toujours se rabattre sur la
location nue qui jusqu’ici était fiscalement moins attrayante mais plus
simple (turn-over moins important et moins de travaux de maintenance).
Pour ceux qui souhaitent passer du LMNP à la location vide, une
cessation d’activité entraine une taxation immédiate des bénéfices mais
pas de taxation sur la plus-value. Si l’activité de loueur en meublé
sous le statut LMNP continue après la vente du bien, il n’y a alors
aucune conséquence fiscale de passer un bien meublé en location vide.
Encore plus simple pour les investisseurs désireux d’acquérir de l’immobilier : se tourner vers la pierre-papier avec les SCPI. La SCPI est un véhicule d’investissement qui offre de nombreux avantages, surtout si elle investit à l’étranger.
Une alternative pour moins de contraintes
Pour l’instant, rien n’est joué puisqu’il ne s’agit que du projet de
loi, mais si la location meublée (et notamment la location saisonnière)
est dans le viseur du gouvernement, cela ne date pas d’hier.
Dans l’optique de réguler le marché des meublés et surtout des meublés
touristiques, le Sénat a déjà adopté le 21 mai la loi anti-Airbnb pour
favoriser les locations longue durée avec notamment la réduction de
l’abattement fiscal à 30 % (sauf exceptions). Et ce n’est pas la
première fois que l’immobilier résidentiel fait l’objet de
réglementations défavorisant les investisseurs immobiliers :
l’encadrement des loyers, le nouveau DPE, les autorisations de
changement d’usage possibles que sous certaines conditions…
Face à une réglementation qui se durcit, les investisseurs peuvent se
tourner vers une alternative avec beaucoup moins de contraintes : la
SCPI.
Contrairement à l’immobilier locatif en direct, la SCPI vous libère d’une gestion contraignante.
Vous percevez des revenus locatifs redistribués par la société de
gestion et en fonction du nombre de parts détenues. La gestion des
actifs immobiliers est finalement déléguée à la société de gestion. Et
pour accéder à ce type de placement, nul besoin de rassembler un capital important avant d’investir. Selon les SCPI, certaines nécessitent un faible ticket d’entrée ce qui rend l’immobilier accessible au plus grand nombre.
Contrairement à un bien détenu en direct, une SCPI prône la diversification
puisqu’elle répartit ses investissements sur une multitude de biens
immobiliers de typologies variées (bureaux, commerces, entrepôts,
santé…) et dans des zones géographiques différentes. Un avantage
considérable pour mutualiser le risque.
La SCPI n’a par ailleurs rien à envier à la fiscalité (jusqu’ici)
favorable du statut LMNP. Les SCPI qui investissent à l’étranger sont
justement plébiscitées pour leur fiscalité avantageuse.
Pourquoi investir dans une SCPI européenne ?
Les SCPI européennes bénéficient d'une fiscalité particulièrement
avantageuse grâce aux conventions fiscales qui existent entre les États
membres de l'Union européenne. Ces conventions permettent d'éviter la
double imposition et d'appliquer des taux d'imposition réduits sur les
revenus générés par les investissements immobiliers à l'étranger. Deux
méthodes sont utilisées : le crédit d'impôt, qui permet de récupérer une partie de l'impôt payé à l'étranger, et le taux effectif, qui consiste à appliquer un taux d'imposition moyen aux revenus de la SCPI. Ces mécanismes fiscaux, combinés à une exonération des prélèvements sociaux, rendent les SCPI européennes très attractives pour les investisseurs français.
Partir à la conquête de l’Europe avec la SCPI Transitions Europe
La SCPI Transitions Europe a
collecté un montant record au 1er semestre 2024 : 177 millions d’euros.
Cette forte collecte lui a permis de réaliser 9 acquisitions au cours
de ces 6 premiers mois de l’année, portant à 18 le nombre d’actifs
détenus par la SCPI.
Lancée en 2023, la SCPI Transitions Europe a offert un rendement attractif de 7,75 %* (soit 6,52 % net de fiscalité étrangère) cette même année. Son objectif de rendement pour 2024 à 7,50 % dépasse largement la moyenne du marché.
Les atouts d'un investissement en SCPI avec Transitions Europe :
• Accès à l'immobilier européen dès 1 000 € (première souscription minimum : 5 parts à 200 €/part),
• Fiscalité allégée grâce à une exposition européenne,
• Diversification par typologie d’actifs et localisation géographique,
• Taux de distribution cible de 7,50 % en 2024 (non garanti).
* Le Taux de Distribution est
égal au rapport entre le dividende brut versé au titre de l’année
écoulée et la valeur des parts au 1er janvier de cette même année de
référence. Les performances passées ne préjugent pas des performances
futures. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques : - La baisse de la valeur du
placement. Le capital investi n’est pas garanti. Sa valeur évolue dans
le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de
l’immobilier. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des
phases à la hausse et à la baisse. - La diminution des revenus locatifs.
Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus
locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux
d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers
versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée
par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification
immobilière et locative du portefeuille. - La liquidité. L'immobilier n’étant
pas un produit coté, il présente une liquidité moindre comparée aux
actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent
ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier.
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