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03.11.2024
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Bourse & Immobilier : Retour en force des foncières ?
Après
la tempête, les foncières rebondissent ! En Bourse, elles ont
littéralement été massacrées ces dernières années. Entre les taux
élevés et le Covid, le contexte était particulièrement sombre pour ces
sociétés spécialisées dans l’immobilier, mais un rebond important a
débuté ces derniers mois. Voici comment en profiter facilement.
Qu’est-ce qu’une foncière ?
C’est une entreprise spécialisée dans l'acquisition, la gestion et la valorisation d'actifs immobiliers. Ces actifs peuvent inclure des immeubles de bureaux, des centres commerciaux, des entrepôts, des résidences, des hôtels etc.
Les foncières peuvent être privées ou cotées en Bourse. Elles tirent
généralement leurs revenus des loyers perçus auprès des locataires de
leurs biens immobiliers. Elles peuvent également réaliser des
plus-values en vendant des propriétés. Les foncières offrent souvent
aux investisseurs une façon diversifiée d'investir dans l'immobilier sans avoir à gérer directement les biens.
Les sociétés foncières cotées en Bourse font l'objet d'une attention
accrue depuis plusieurs mois, après avoir traversé trois années
particulièrement tumultueuses et négatives sur les marchés financiers.
Cette nouvelle dynamique, positive, est en grande partie attribuée à l'anticipation des baisses de taux directeurs de la Banque centrale européenne, ce qui a entraîné un rebond de leurs actions.
Synthétiquement, avec des taux élevés, le crédit est bloqué, tant pour
l’achat dans l’ancien que pour de nouvelles constructions. Les baisses
de taux incitent les investisseurs à revenir sur les foncières, grâce à des crédits plus abordables.
Un rebond a débuté
Cette tendance contraste avec les performances particulièrement
mauvaises de ces sociétés au cours des dernières années, caractérisées
par des baisses massives en Bourse.
À titre d’exemple, Unibail-Rodamco-Westfield, premier groupe coté de l'immobilier commercial au monde, a cédé plus de 50% de sa valeur en Bourse entre son plus haut et son plus bas niveau de la période 2021 / 2022. Outre les taux élevés, le Covid est aussi passé par là…
L’heure du rebond est donc venue pour les foncières ? Beaucoup de bureaux d’analyses et de banques le pensent. Toutefois, des défis sont encore à surmonter !
En effet, bien que la valorisation actuelle des sociétés foncières soit
très attractive par rapport à la valeur réelle de leurs actifs
immobiliers, plusieurs obstacles subsistent. L'endettement élevé
de ces entreprises est à noter, notamment dans un contexte où les coûts
de financement restent élevés à court terme. Avec les baisses de taux
attendues, ces coûts devraient cependant baisser.
Par ailleurs, la perspective d'une récession économique ajoute une
dimension supplémentaire de risque. Une détérioration de l'activité
économique pourrait aggraver les difficultés des locataires, augmentant
ainsi le risque d'impayés et de vacance locative. Cette situation
compromettrait alors la capacité des sociétés foncières à maintenir leurs hauts niveaux de dividendes, qui constituent souvent un attrait majeur pour les investisseurs.
Quelle est notre solution ? Investir sur les foncières via un fonds permet de diversifier les cibles en portefeuille et de réduire considérablement ce risque. Une diversification bienvenue, tant d’un point de vue géographique que sectoriel.
En somme, bien que l'optimisme puisse être de mise suite au récent
rebond des foncières cotées en Bourse, des enjeux subsistent. Investir
sur une ou deux foncières serait un pari risqué pour l’investisseur
particulier, notamment si le timing d’entrée n’est pas bon. Les fonds d’investissement permettent de lisser ce risque.
En seconde partie de cet article, nous
vous en présentons un particulièrement adapté pour tabler sur le rebond
de ce secteur clé de l’économie européenne.
Investir sur le rebond des foncières
Pour investir sur un rebond des foncières immobilières, nous vous
présentons aujourd’hui le fonds Janus Henderson Horizon Pan European
Property Equities (LU0088927925).
Il cible des foncières majeures au niveau européen. Voici son
allocation géographique actuelle et ses principales lignes en
portefeuille :
Source : Janus Henderson
Les foncières cotées en Bourse rebondissent en 2024. La première ligne en portefeuille, Vonovia, progresse de 9%* depuis le 1er janvier, dividendes inclus. D’autres rebondissent de plus de 10%, comme Unibail ou Leg Immobilien.
L’image ci-dessus fait apparaître la performance du fonds sur dix ans
(en bleu), et celle de sa catégorie d’investissement (les actions du
secteur immobilier européen, en orange).
D’une part, on voit nettement l’amorce du rebond depuis le quatrième trimestre 2023, grâce aux anticipations de baisse de taux et aux espoirs de reprise du secteur immobilier. Le potentiel de rebond semble très important.
D’autre part, le fonds surperforme nettement sa catégorie d’investissement sur dix ans, ou est plus ponctuellement en phase avec celle-ci.
Les performances* du fonds :
Malgré la forte volatilité des foncières en Bourse, et les tensions sur
le marché immobilier, le fonds affiche des performances honorables sur
les principaux horizons d’investissement.
Dans le détail : +86,03%* en cumulé sur dix ans,
+3,76%* sur cinq ans, -19,09%* sur trois ans, +38,61%* sur un an et
enfin, +5,11%* depuis le 1er janvier 2024. Les bonnes performances
récentes sont les fruits du rebond entamé depuis le quatrième trimestre
2023. Toutes ces performances sont arrêtées à la clôture du mardi 29
octobre.
On peut s’attendre à la poursuite du rebond à moyen terme, compte tenu des baisses de taux attendues et de la reprise du secteur immobilier dans les trimestres à venir.
MorningStar estime que le risque du support est supérieur à la moyenne sur tous les horizons d’investissement,
par rapport à sa catégorie d’investissement. Sa volatilité sur les
douze derniers mois ressort à 20,20% et à 23,11% sur trois ans. Les
deux gérants du fonds sont à sa tête depuis 2010 et 2018.
* Les performances passées ne
préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans
le temps. L'investissement en actions, obligations ou OPCVM présente un
risque de perte en capital important, et doit s’envisager dans une
optique long terme, en représentant une petite partie d’un patrimoine
global. Contrairement au fonds en euros, la valeur de ces supports, qui
reflète la valeur d’actifs sous-jacents, n’est pas garantie mais est
sujette à des fluctuations à la hausse ou à la baisse, dépendant en
particulier de l’évolution des marchés financiers.
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