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25.11.2024
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C'est fait : les nouvelles restrictions sur les locations meublées ont été votées !
/
La Loi Le Meur, touchant les locations meublées saisonnières, vient
d'entrer en vigueur par suite de sa publication au Journal Officiel. La
fiscalité est donc durcie pour les locations de courte durée.. en
attendant la loi de Finances 2025 qui pourrait durcir celle des
locations meublées longue durée.
Nouvelles règles pour le micro-BIC sur la location meublée touristique
La loi Le Meur dite « anti-Airbnb »
vient d’entrée en vigueur par suite de sa publication au Journal
Officiel ce mercredi 20 novembre. Cette réforme de la location
saisonnière vise à inciter les propriétaires immobiliers à louer leurs
logements sur de longues durées, plutôt qu’en meublés touristiques.
Durcissement de la fiscalité
La réforme touche l’Article 50-0 du CGI
mais les modifications ne s’appliqueront qu’aux revenus perçus à
compter du 1er janvier 2025. Les revenus locatifs perçus sur l’année
2024 ne sont donc pas impactés.
Pour une location meublée de tourisme type “Airbnb” (non classé), le seuil micro-BIC est désormais de 15 000 € avec un abattement de 30%
(vs 77 700 € avec abattement de 50% auparavant). Cette règle aligne le
régime fiscal de la location meublée sur la location nue. Pour une
location de chambres d’hôtes ou meublé de tourisme classé, le seuil
micro-BIC est désormais de 77 700 € avec un abattement de 50%
(vs 188 700 € avec un abattement de 71%). Pour les autres locations
meublées (par exemple location meublée au titre de la résidence
principale) : le seuil micro-BIC est maintenu à 77 700 € avec un
abattement de 50%.
Remarque :
le régime fiscal de l'activité de para-hôtellerie ; qui se distingue de
la location meublée par la réalisation de prestations de services
(petit déjeuner, nettoyage des locaux, fourniture de linge...) ; reste
inchangé. Le seuil micro-BIC est maintenu à 188 700 € de chiffre
d’affaires et un abattement de 71%.
Un diagnostic de performance énergétique (DPE) désormais obligatoire
En matière de location, le propriétaire bailleur doit fournir au
nouveau locataire le diagnostic de performance énergétique (DPE) du
logement. Selon la classe énergétique du bien, il peut être contraint
d’effectuer des travaux pour le mettre aux normes ou bien le montant du
loyer peut être gelé.
Avant cette réforme, seuls les logements loués à usage de résidence
principale, qu’ils soient loués nus ou meublés, étaient concernés par
cette obligation. Pour rétablir l’équilibre entre location touristiques
et location à titre de résidence principale, l’article
3 de la loi “anti-Airbnb” inclut désormais les locations saisonnières
dans le champ d’application de ces contraintes énergétiques, avec toutefois une période de transition.
“Pour l’obtention de l’autorisation
[...] en vue d’une mise en location de meublés de tourisme,[...] les
propriétaires des locaux concernés présentent un diagnostic de
performance énergétique [...] dont le niveau [...] doit être compris
entre les classes A et E ou, à compter du 1er janvier 2034, entre les
classes A et D.”
L’obligation de mise en conformité avec ces nouvelles normes énergétiques a vocation à entrer en vigueur le 1er janvier 2034.
Les mesures vont être instaurées progressivement avec l’interdiction de
location des logements les plus énergivores selon le calendrier suivant
:
Ces règles s'appliquent uniquement aux logements situés en France métropolitaine.
Hausse des contraintes administratives
A compter d’une date fixée par décret (sans toutefois pouvoir dépasser
le 20 mai 2026), toutes les locations touristiques, y compris celles
constituant la résidence principale du propriétaire bailleur, devront
faire l’objet d’une déclaration préalable d’enregistrement.
Par ailleurs, le code du tourisme prévoit actuellement une durée
maximale de location de 120 jours par an lorsqu’il s’agit de la
résidence principale du bailleur.
A compter du 1ᵉʳ janvier 2025, les communes auront la possibilité d’abaisser le nombre maximal de jours de location dans la limite de 90 jours.
L’article 5 de cette réforme permet de consacrer certaines zones géographiques à l’habitation à titre de résidence principale.
Toutefois, une tolérance de location saisonnière pourrait être accordée
à condition que le logement constitue la résidence principale du
propriétaire bailleur.
Envie d'investir en immobilier sans contrainte de gestion ? Optez pour
les SCPI (Sociétés civiles de placements immobiliers) : aucun souci de
gestion, patrimoine très diversifié et nombreux avantages fiscaux.
La fin de la niche fiscale du LMNP ?
Au delà de la location saisonnière, le statut LMNP est privilégié par les investisseurs immobiliers car celui-ci offre un double avantage fiscal lié au régime réel d’imposition et aux amortissements.
En effet, les amortissements (en plus des charges) peuvent être déduits
de votre bénéfice imposable à condition d’opter pour le régime réel. En
d’autres termes, cela vous permet d’optimiser votre fiscalité
immobilière et donc de réduire le montant de votre impôt sur les revenus perçus.
Par ailleurs, selon les règles actuelles, ces amortissements ne sont
pas pris en compte dans le calcul de la plus-value en LMNP. C’est bien
la valeur d’achat de votre bien qui déterminera votre plus-value. Donc,
pas d’impact lié à la diminution comptable de la valeur du bien sur le calcul de la plus-value.
Mais cet avantage est dans le viseur du gouvernement. L’article 24 du projet de loi de Finances
présenté le 10 octobre prévoit de réintégrer les amortissements dans le
calcul de la plus-value imposable. L’impôt dû serait ainsi plus élevé,
à moins de profiter des abattements, auquel cas la mesure aurait
finalement peu d’impact pour les loueurs en meublé. Cette mesure
s’appliquerait aux cessions réalisées à partir du 1er janvier 2025.
Exemple : Un bien a
été acheté 250 000 € (frais d’actes inclus) dans le but de le louer en
meublé. Il est revendu 350 000 € avec 90 000 € d’amortissements.
Calcul de la plus-value imposable sans la réintégration des amortissements : 350 000 € - 250 000 € = plus-value de 100 000 €.
Calcul de la plus-value imposable avec la réintégration des amortissements : 350 000 € - (250 000 € - 90 000 €) = plus-value de 190 000 €.
La plus-value imposable est alors bien plus élevée. Cette conséquence
pourrait toutefois avoir peu d’impact selon la durée de détention du
bien.
Autrement, les loueurs en meublé peuvent toujours se rabattre sur la
location nue qui jusqu’ici était fiscalement moins attrayante mais plus
simple (turn-over moins important et moins de travaux de maintenance).
Pour ceux qui souhaitent passer du LMNP à la location vide, une
cessation d’activité entraine une taxation immédiate des bénéfices mais
pas de taxation sur la plus-value. Si l’activité de loueur en meublé
sous le statut LMNP continue après la vente du bien, il n’y a alors
aucune conséquence fiscale de passer un bien meublé en location vide.
Encore plus simple pour les investisseurs désireux d’acquérir de l’immobilier : se tourner vers la pierre-papier avec les SCPI. La SCPI est un véhicule d’investissement qui offre de nombreux avantages, surtout si elle investit à l’étranger.
Une alternative pour moins de contraintes
Face à une réglementation qui se durcit, les investisseurs peuvent se
tourner vers une alternative avec beaucoup moins de contraintes : la
SCPI.
Contrairement à l’immobilier locatif en direct, la SCPI vous libère d’une gestion contraignante.
Vous percevez des revenus locatifs redistribués par la société de
gestion et en fonction du nombre de parts détenues. La gestion des
actifs immobiliers est finalement déléguée à la société de gestion. Et
pour accéder à ce type de placement, nul besoin de rassembler un capital important avant d’investir. Selon les SCPI, certaines nécessitent un faible ticket d’entrée ce qui rend l’immobilier accessible au plus grand nombre.
Contrairement à un bien détenu en direct, une SCPI prône la diversification
puisqu’elle répartit ses investissements sur une multitude de biens
immobiliers de typologies variées (bureaux, commerces, entrepôts,
santé…) et dans des zones géographiques différentes. Un avantage
considérable pour mutualiser le risque.
La SCPI n’a par ailleurs rien à envier à la fiscalité (jusqu’ici)
favorable du statut LMNP. Les SCPI qui investissent à l’étranger sont
justement plébiscitées pour leur fiscalité avantageuse.
Les SCPI européennes bénéficient d'une fiscalité particulièrement
avantageuse grâce aux conventions fiscales qui existent entre les États
membres de l'Union européenne. Ces conventions permettent d'éviter la
double imposition et d'appliquer des taux d'imposition réduits sur les
revenus générés par les investissements immobiliers à l'étranger. Deux
méthodes sont utilisées : le crédit d'impôt, qui permet de récupérer une partie de l'impôt payé à l'étranger, et le taux effectif, qui consiste à appliquer un taux d'imposition moyen aux revenus de la SCPI. Ces mécanismes fiscaux, combinés à une exonération des prélèvements sociaux, rendent les SCPI européennes très attractives pour les investisseurs français.
Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques : - La baisse de la valeur du
placement. Le capital investi n’est pas garanti. Sa valeur évolue dans
le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de
l’immobilier. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des
phases à la hausse et à la baisse. - La diminution des revenus locatifs.
Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus
locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux
d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers
versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée
par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification
immobilière et locative du portefeuille. - La liquidité. L'immobilier n’étant
pas un produit coté, il présente une liquidité moindre comparée aux
actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent
ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier.
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