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15.12.2024
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Investir dans l'immobilier avec une réduction de 30 à 50% et sans impôt !
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Investir
en SCPI en nue-propriété offre un double avantage : l’acquisition de
parts de SCPI « avec une réduc » pouvant aller jusqu'à 50% suivant la
durée choisie, et une exonération d’impôt (revenu, plus-value, IFI).
Investir en SCPI en nue-propriété
Si vous envisagez d'investir dans l'immobilier sans les contraintes de
la gestion locative, la SCPI pourrait bien être la solution qu'il vous
faut. En faisant l’acquisition de parts de SCPI, vous investissez dans
un patrimoine immobilier constitué par une société de gestion. Celle-ci
se charge de toutes les démarches liées à la gestion du patrimoine
immobilier, vous permettant ainsi de vous éviter cette contrainte bien
connue lorsqu’on investit dans l’immobilier physique.
En optant pour la SCPI, vous pouvez investir de différentes manières.
L’une d’elles consiste à investir en nue-propriété. Ainsi, vous devenez
bel et bien copropriétaire d'un patrimoine immobilier géré par une
société de gestion spécialisée mais, et contrairement à un
investissement en pleine propriété, vous renoncez temporairement aux
revenus locatifs. En contrepartie de ce choix, vous bénéficiez d'une
décote importante sur le prix d'achat des parts. Plus la durée du
démembrement est longue (généralement entre 10 et 20 ans), plus la
décote est conséquente.
Cette option d’investissement convient alors aux épargnants qui n’ont pas besoin de générer des revenus immédiatement.
Exemple d’un investissement en nue-propriété
Prix d'acquisition en pleine propriété de la part de SCPI : 100 € par part.
Décote (sur 7 ans) : 30 %.
Revalorisation annuelle moyenne de la SCPI : +1 % par an.
Aucun revenu perçu pendant 7 ans (car les loyers sont perçus par l'usufruitier).
Prix d’achat d’une part : 70 € (au lieu de 100 € en pleine propriété).
Nombre de parts acquises : 1000 parts.
Investissement total : 70 000 € en nue-propriété (au lieu de 100 000 € en pleine propriété).
Au bout de 7 ans :
• Vous devenez plein propriétaire de vos 1000 parts.
• La valeur estimée de votre investissement est passée de 70 000 € à
environ 107 210 €, soit un TRI annuel 6,26% brut de frais de fiscalité.
• Vous commencez alors à percevoir les revenus locatifs distribués par la SCPI.
Les avantages à investir en nue-propriété
Voici deux raisons de considérer un investissement en nue-propriété :
• Un investissement accessible : Grâce à la décote, vous profitez d’une
réduction sur le prix de part. Cela peut aussi être une façon
d’acquérir davantage de parts pour un montant investi identique. La
décote dépend des clés de répartition de la SCPI (ces clés de
répartition diffèrent d’une SCPI à une autre). La clé de répartition
représente la quote-part respective pour l’acquisition de la
nue-propriété et de l’usufruit sur une période donnée. Ainsi, vous
pouvez acheter des parts de SCPI en nue-propriété pendant 10 ans pour à
peine 70 % de la valeur de la part ! Les clés de répartition de chaque
SCPI sont définies par la société de gestion. Sofidynamic est la SCPI
qui propose les clés de répartition les plus avantageuses.
• Une exonération d’impôt sur la fortune immobilière
(IFI) : Lors de la durée du démembrement, les parts de SCPI du
nu-propriétaire ne sont pas comptées dans son patrimoine immobilier.
Cela lui permet donc de réduire la valeur de son patrimoine immobilier
et peut ainsi être une manière de réduire, voire d’échapper, à l’IFI.
En résumé, l'investissement en SCPI en nue-propriété s'adresse aux
investisseurs qui souhaitent constituer un patrimoine immobilier sur le
moyen/long terme, sans les contraintes de la gestion locative et en
bénéficiant d'une fiscalité avantageuse. Néanmoins, il est essentiel de
garder à l'esprit qu'il s'agit d'un investissement bloqué pendant une
durée déterminée.
Sofidynamic, le meilleur choix pour votre investissement en nue-propriété
La SCPI Sofidynamic, en tête de notre palmarès des meilleures SCPI de
2024, est gérée par la société de gestion Sofidy. Toute récente sur le
marché des SCPI, Sofidynamic a pour vocation d’investir dans des actifs
à haut rendement. La SCPI a notamment relevé son objectif de rendement
annuel de 7 % à 9,52 % brut de fiscalité étrangère au titre de l’année
2024, témoignant de la bonne gestion de la SCPI.
L’annonce d’une hausse d’un taux de distribution supérieur à celui annoncé initialement fait suite à l’acquisition :
• D’un centre commercial O'Parinor situé à Aulnay-sous-Bois, en région
parisienne. Cet investissement répond au couple risque/rendement élevé
(supérieur à 10 % dans ce cas précis) recherché par la SCPI, tout en
assurant une forte mutualisation du risque grâce à la présence de près
de 200 locataires dans ce centre commercial.
• De 3 actifs de commerce pour un montant total de 9,7 M€. Entièrement
loués, ces actifs génèrent un rendement initial immédiat moyen de 7,8 %.
Autre avantage de la SCPI, les frais : si les frais de souscription de
la plupart des SCPI peuvent osciller entre 8 % et 10 %, ceux de la SCPI
Sofidynamic ne sont que de 2 % HT. Une raison de plus d’envisager un
investissement en SCPI avec Sofidynamic.
Enfin, ce qui distingue particulièrement cette SCPI des autres, ce sont
ses clés de répartition pour investir en nue-propriété qui sont bien
plus avantageuses.
Par exemple, sur 10 ans, la décote est de 42,75 %. L’épargnant achète
donc la nue-propriété des parts avec une décote très avantageuse.
Les clés de répartition de Sofidynamic pour investir en démembrement :
Prenons un exemple : Marc achète aujourd’hui 50 parts de la SCPI
Sofidynamic en nue-propriété sur 10 ans. La part vaut 300 euros, mais
il l’achète avec une décote de 42,75%, soit un investissement de 8
587,5 €.
10 ans après, 3 scénarios :
• Favorable : le prix de la part a augmenté de 15 %, soit 16 500 €.
Marc décide de vendre ses parts, avec 2% de frais, et récupère alors un
capital de 16 170 €. Après abattement pour durée de détention, il
paiera 340 € d’impôt soit 15830 € nets. Soit un TRI annuel net d’impôt
et de frais à 6,30 %.
• Neutre : le prix de la part n’a pas augmenté, soit 15 000 €. Marc
décide de vendre ses parts, avec 2% de frais, et récupère alors un
capital de 14700 € net de frais et d’impôt (pas d’impôt sur la
plus-value). Soit un TRI annuel net de 5,50 %.
• Défavorable : le prix de la part a baissé de 15%, soit 12750 €. Marc
décide de vendre ses parts, avec 2% de frais, et récupère alors un
capital de 12495 € net de frais et d’impôt (pas d’impôt sur la
plus-value). Soit un TRI annuel net de 3,80 %.
Dans les trois cas, Marc peut aussi décider de conserver ses parts au
bout de 10 ans, pour profiter d’un rendement attractif (9,52% en 2024).
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques : - La baisse de la valeur du placement. Le capital investi dans une SCPI
n’est pas garanti. La valeur de part d'une SCPI évolue dans le temps,
en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l'immobilier
d'entreprise. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des
phases à la hausse et à la baisse. - La diminution des revenus locatifs. Dans un contexte économique moins
favorable, la baisse des revenus locatifs versés aux associés est due à
la diminution du taux d’occupation financier et/ou à la baisse du
montant global des loyers versés par les locataires. Cette baisse peut
être toutefois atténuée par l’effet de la mutualisation des risques
grâce à la diversification immobilière et locative du portefeuille de
la SCPI. - La liquidité. La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une
liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de
cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution
du marché de l’immobilier d'entreprise et du marché des parts de SCPI.
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