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02.02.2025
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Espagne ? Allemagne ? Irlande ? Dans quels pays de la zone euro investir ?
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À
l’image des touristes, les épargnants français se tournent de plus en
plus vers l’Europe pour leurs investissements immobiliers. Ils y
trouvent des prix souvent plus faibles qu’en France, une meilleure
rentabilité, et même une fiscalité plus douce. Mais la rendement net ne
fait pas tout...
L’Espagne, les Pays-Bas, l'Italie… dans quels pays européens est-il bon d’investir en 2025 ?
Passer les frontières pour réaliser un investissement locatif
peut offrir des rendements locatifs plus attractifs. Alors que la
rentabilité locative brute se situe autour de 4% en France, on trouve des taux nettement plus avantageux dans de nombreux pays de la zone euro, en particulier en Italie et en Irlande.
Cependant, la rentabilité ne fait pas tout. L'investisseur immobilier doit tenir compte de la situation économique
du pays (croissance, chômage, etc.), la stabilité politique et fiscale,
de l'évolution historiques des prix, des risques d'impayés, ou encore des règles de location, (fiscalité, droits des locataires,etc.) qui peuvent varier d'un pays européen à l'autre.
A ce titre, l’enquête 2024 du CBRE
nous donne une bonne indication des pays qui attirent le plus les
investisseurs immobiliers. Cette étude repose sur les réponses
d'investisseurs européens, interrogés sur leurs intentions d'achat et
leurs stratégies d'investissement actuelles, Selon l’enquête 2024 du
CBRE, l'Allemagne est la 1ère destination d’investissement en zone euro,
malgré un rendement relativement faible et une situation économique
compliquée marquée notamment par une récession. Si la Pologne a gagné
deux places dans le classement (versus 2023), la France, elle, en a
perdu deux, et se positionne désormais 5e parmi les pays européens plébiscités par les investisseurs.
Le classement des pays européens par niveau de performance attendue :
1. Allemagne
2. Pologne
3. Espagne
4. Pays-Bas
5. France
À noter :
ce classement est réalisé en tenant compte des réponses des
investisseurs domiciliés dans un autre pays, et excluant le point de
vue des répondants nationaux.
Classement des villes qui suscitent un fort intérêt des investisseurs :
1. Paris
2. Madrid
3. Amsterdam
4. Berlin
5. Copenhague
En tête de ce classement, Paris reste la ville de la zone euro qui suscite le plus d’intérêt de la part des investisseurs,
malgré des prix élevés et une rentabilité locative comprise entre 2 et
4%. Mais la ville lumière est talonnée par Madrid et Amsterdam, deux
capitales qui offrent des rendements plus attractives, autour des 5%
Mais la capitale européenne offrant la meilleure rentabilité est Dublin : 7,6%.
Partir à la conquête de l’Europe avec la SCPI Transitions Europe
Étant donné les contraintes liées à un investissement immobilier
locatif (la gestion des locataires, les travaux d'entretien et les
démarches administratives), il n’est pas surprenant que de plus en plus
d'investisseurs se tournent vers les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier)
pour réaliser un placement immobilier. En confiant leur capital à une
société de gestion, les investisseurs laissent celle-ci se charger de
l’ensemble des démarches. La société de gestion assure la gestion pour le compte des investisseurs, qui perçoivent simplement les loyers.
La société investit dans un parc immobilier diversifié avec, selon les
SCPI, des typologies d’actifs variées (du résidentiel, des bureaux,
commerces, entrepôts et immobilier de santé) mais surtout certaines
SCPI investissent exclusivement en Europe (hors France), un bon moyen
d’élargir ses horizons pour ses investissements immobiliers. Les SCPI
européennes sont d’ailleurs particulièrement plébiscitées par les
investisseurs pour la fiscalité avantageuse qui s’applique sur les
revenus locatifs issus de l’étranger.
Investir en SCPI est accessible à tous, à partir de quelques milliers d’euros seulement, jusqu'à plusieurs centaines de milliers d’euros, que ce soit en direct ou via un crédit.
La SCPI Transitions Europe,
lancée en janvier 2023, s'est rapidement imposée sur le marché grâce à
sa capacité d’adaptation dans un contexte de crise. Cette réactivité
lui a permis de capter une part de marché significative.
Depuis le 1er janvier, 230 M€ d’investissements ont été réalisés à un
taux de rendement moyen de 7,7%. En raison des excellents résultats de
la SCPI, celle-ci a décidé de verser un acompte sur dividende de 13,30
€ par part au titre des 3 premiers trimestres de l'année. Avec un
rendement de 6.65% en 9 mois, la SCPI devrait facilement remplir, voire
dépasser, son objectif annuel de taux de distribution fixé à 7,50 %*.
Avec une collecte record de 177 millions d’euros au premier semestre 2024 (dont
112 millions au 2e trimestre), Transitions Europe est proche
d’atteindre son objectif de collecte annuelle fixé à 300 millions
d’euros. Grâce à cette collecte, la SCPI a pu faire 9 nouvelles
acquisitions sur les 6 premiers mois de 2024.
Le portefeuille immobilier est composé de 19 actifs au total et couvre déjà 5 pays et 6 classes d’actif différentes :
Les points forts de la SCPI Transitions Europe :
• Un accès à l’immobilier européen à partir de 1 000 € (minimum de souscription initiale : 5 parts à 200 € chacune),
• Une fiscalité réduite en raison de ses investissements européens,
• Une diversification des investissements à la fois par types d’actifs et par zones géographiques,
• Un objectif de taux de distribution non garanti de 7,50 %* en 2024.
Un avantage fiscal pour les épargnants
En tant qu’épargnant investissant dans des SCPI européennes, vous percevez des revenus locatifs de source étrangère.
Ceux-ci subissent un traitement fiscal spécifique et surtout bien plus
favorable que si vous perceviez des revenus locatifs de biens situés en
France. Les revenus locatifs provenant de SCPI investissant à
l’étranger subissent une imposition qui dépend des conventions fiscales établies entre les états membres de l’UE et qui permettent d’éviter une double imposition. De plus, vous échappez aux prélèvements sociaux de 17,2 %
sur les revenus de source étrangère. Cette fiscalité attrayante
explique l’engouement des particuliers pour les SCPI européennes.
Si vous percevez des revenus de l’étranger, il faut regarder la
convention bilatérale entre la France et le pays du ou des biens
immobiliers détenus par la SCPI. Deux règles de calcul existent selon
le pays où est situé le(s) bien(s) :
• La méthode du crédit d’impôt
: les revenus étrangers sont imposés dans le pays dans lequel ils
trouvent leur source et également en France. En revanche, la double
imposition est éliminée par le biais d’un crédit d’impôt.
• La méthode du taux effectif :
les revenus étrangers ne sont pas pris en compte dans le calcul du
revenu imposable en France, mais un taux d’imposition théorique est
fictivement calculé.
Exemple 1 : la fiscalité des revenus fonciers provenant d’une SCPI française
Vous percevez 10 000 € de revenus provenant de parts d’une SCPI
détenant des biens situés en France. Ces revenus sont soumis à l’impôt
sur le revenu. Selon votre tranche marginale d’imposition, vous pouvez
être imposé jusqu’à un taux pouvant aller jusqu’à 45 % pour la tranche
la plus élevée. A cela s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %. A
titre d’exemple, sur une tranche marginale d’imposition à 30 %, vos
revenus seront soumis à une imposition totale de 4 720 € (10 000 x
47,2).
Exemple 2
: la fiscalité des revenus fonciers provenant d’une SCPI européenne
investissant en Allemagne (méthode du crédit d’impôt)
Prenons maintenant l’exemple du même montant de revenus, 10 000 €, mais provenant d’une SCPI investissant en Allemagne.
La SCPI va dans un premier temps payer l’impôt sur les revenus fonciers
en Allemagne et verser donc aux porteurs de parts un revenu net de
fiscalité étrangère. Ainsi, pour un revenu brut de 10 000 €, le revenu
net serait de 8 889 €, soit 1 111 € d'impôt.
De votre côté (en France), vous devrez vous acquitter de l’impôt sur
les revenus fonciers. La société de gestion vous indique le montant que
vous devez régler en France. Dans notre hypothèse simplifiée, il
faudrait donc déclarer 10 000 euros de revenus fonciers en France (même
si ce chiffre ne correspond pas toujours aux revenus bruts, en fonction
des retraitements comptables). Dans l'hypothèse d'une TMI de 30%,
l'impôt à payer serait donc de 3000 € (pas de prélèvements sociaux). En
revanche, avec la convention fiscale franco-allemande, le traitement
fiscal de vos revenus locatifs provenant de biens situés en Allemagne
vous fait bénéficier d’un crédit d’impôt égal à votre taux moyen
d’imposition afin de vous éviter une double imposition. Avec un crédit
d’impôt correspondant à votre taux moyen de 14 % pour notre exemple
(soit 1 400 € de crédit d’impôt), votre imposition s’élèvera à 1 600 € (3 000 – 1 400).
Au total, vos revenus subiraient un impôt de 2 711 € (1 111 + 1 600), bien loin des 4 720 € d’impôt dû si les revenus étaient de source française.
* Le Taux de Distribution est
égal au rapport entre le dividende brut versé au titre de l’année
écoulée et la valeur des parts au 1er janvier de cette même année de
référence. Les performances passées ne préjugent pas des performances
futures. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques : - La baisse de la valeur du
placement. Le capital investi n’est pas garanti. Sa valeur évolue dans
le temps, en relation étroite avec l’état de la conjoncture de
l’immobilier. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des
phases à la hausse et à la baisse. - La diminution des revenus locatifs.
Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus
locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux
d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers
versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée
par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification
immobilière et locative du portefeuille. - La liquidité. L'immobilier n’étant
pas un produit coté, il présente une liquidité moindre comparée aux
actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent
ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier.
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