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06.04.2025
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Reprise du marché immobilier : est-ce le bon moment pour investir ?
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Après
deux années marquées par la hausse des taux d’intérêt, le marché
immobilier montre des signes de reprise. Entre la baisse des taux
directeurs de la BCE, l’amélioration des conditions de financement et
une stabilisation des prix, le contexte semble à nouveau favorable aux
investisseurs. Est-ce le bon moment pour investir ? Quels critères
privilégier pour choisir les SCPI les plus prometteuses en 2025 ?
Un marché immobilier sous tension depuis 2 ans
Le marché immobilier pourrait retrouver des couleurs grâce à plusieurs signaux positifs créant un contexte plus propice aux acheteurs.
Il y a 2 ans, la hausse des taux d'intérêt a significativement impacté le marché immobilier, et par extension celui des Sociétés civiles de placement immobilier
(SCPI). Cette évolution a entraîné une diminution de la valeur des
actifs, notamment des bureaux, qui constituent une part importante des
portefeuilles des SCPI. Cette situation a été exacerbée par l'évolution
des modes de travail et les nouvelles normes environnementales, qui ont
également contribué à une diminution de la demande de bureaux.
Certaines sociétés de gestion ont ainsi dû ajuster la valeur des parts
de leurs SCPI à la baisse (notamment pour les SCPI qui ont
majoritairement investi dans les bureaux) pour refléter cette nouvelle
réalité. Selon le baromètre de l’Association française des Sociétés de
Placement Immobilier (Aspim), les prix de parts ont ainsi connu une baisse de 4,5 % de leur valeur en moyenne en 2024.
Toutefois, dans un marché sous tension, le malheur des uns a fait le
bonheur des autres. Certaines SCPI ont profité de ce contexte pour
saisir des opportunités. En effet, 2023 et 2024 ont été des années de
disparités pour les SCPI : certaines ont subi une baisse de la valeur
de leurs parts en raison d’un environnement économique moins favorable,
tandis que d’autres ont su tirer parti de la situation pour collecter puis saisir des opportunités. En 2025, ces SCPI s’imposent comme des options d’investissement à fort potentiel.
Un retour à la normale ?
Afin de relancer l'économie de la zone euro, la BCE a procédé à une nouvelle baisse de ses taux directeurs
le 6 mars 2025, ramenant le taux de dépôt à 2,5 %. Cette décision
s'inscrit dans une série de réductions successives et a des
répercussions directes sur le marché du crédit, entraînant une
diminution des taux (et donc du coût du crédit), et augmentant la
capacité d'emprunt.
Par ailleurs, la hausse des taux avait rendu les placements sans risque
plus attractifs, entraînant un désintérêt des épargnants sur les SCPI
en faveur des placements à capital garanti (livrets d’épargne
réglementée, compte à terme, fonds en euros…). Mais avec la baisse des
taux, la tendance s’inverse, rendant ces placements progressivement moins attractifs.
Ainsi, le marché des SCPI reprend doucement des couleurs avec notamment une reprise de la collecte.
Si sur l’ensemble de l’année 2024, la collecte brute des SCPI a atteint
4,7 milliards d’euros (soit un montant en repli de 38 % par rapport à
2023), cette même collecte est en hausse de 24 % entre le 4e trimestre
2024 et celui de 2023. Si une poignée de SCPI ont subi de fortes
décollectes, d’autres ont pu acquérir des biens décotés grâce à une
forte collecte, comme Transitions Europe qui est la SCPI qui a le plus collecté en 2024, avec une collecte de 431 M€ sur l’année.
Investir maintenant : une bonne idée ?
Avec des taux de crédit en baisse, une capacité d’emprunt renforcée et des prix globalement stables, tous les signaux sont au vert pour investir dans l’immobilier.
Pour ceux qui souhaitent investir sans les contraintes de gestion d’un
bien en direct, les SCPI représentent une alternative idéale.
Contrairement à l’immobilier physique, qui implique la gestion des
imprévus (travaux, impayés…) et des démarches administratives (gestion
locative, déclarations fiscales…), vous bénéficiez de plus de souplesse et de moins de contraintes de gestion avec les SCPI.
Autrement dit, c’est la société de gestion qui s’occupe de toute la
gestion du parc immobilier. Cependant, face à une offre qui s'est
considérablement étoffée ces dernières années, il est important de bien les comparer pour choisir celles les plus adaptées à ses objectifs.
Avant d’investir dans une SCPI, plusieurs critères doivent être
analysés pour s’assurer de sa solidité et de son potentiel à long terme.
L’évolution du prix des parts
Le prix des parts d’une SCPI peut évoluer en fonction de la valorisation de son patrimoine immobilier. Une SCPI dont le prix des parts a tendance à se stabiliser ou à progresser au fil des années témoigne d’une bonne gestion du parc immobilier et d’une valorisation des actifs
dans lesquels a investi la SCPI. En revanche, une baisse du prix des
parts peut être le signe d’une dégradation de la valeur du portefeuille
immobilier ou d’une mauvaise gestion.
Bonne nouvelle pour les détenteurs de parts de la SCPI Sofidynamic en début d’année, car son prix de part a été revalorisé de 5 %,
passant de 300 € à 315 €. Cette première augmentation témoigne de la
bonne gestion de la SCPI, qui dispose encore d'un potentiel de
revalorisation et qui a par ailleurs versé un taux de distribution annualisé de 9,52 %* au titre de 2024.
Le capital investi dans la SCPI
n’étant pas garanti, cet investissement comporte un risque de perte en
capital. Les performances passées ne préjugent pas des performances
futures.
Le taux d’occupation financier (TOF)
Le taux d’occupation financier mesure le pourcentage des loyers effectivement perçus par rapport aux loyers théoriques si l’ensemble du patrimoine était loué.
Un taux élevé (supérieur à 90 %) indique une bonne gestion locative et
un risque limité de vacances locatives. À l’inverse, un taux
d’occupation en baisse peut signaler des difficultés à louer les biens,
ce qui pourrait impacter la rentabilité de la SCPI.
La diversification du patrimoine
Assurez-vous que la SCPI investit dans des immeubles variés, tant géographiquement que sectoriellement pour mutualiser le risque. Une SCPI bien diversifiée répartit ses investissements sur plusieurs types d’actifs (bureaux, commerces, logements, entrepôts, santé, etc.), plusieurs zones géographiques et plusieurs locataires. Cette diversification réduit le risque de dépendance à un seul secteur ou à une seule région.
La valeur de reconstitution
La valeur de reconstitution correspond au coût théorique qu’un
investisseur devrait payer pour reconstituer le patrimoine immobilier
de la SCPI (valeur des actifs + frais associés). Si le prix de la part est nettement inférieur à cette valeur,
cela peut être une opportunité d’investissement. En revanche, un prix
de part supérieur à la valeur de reconstitution indique que le prix de
part de la SCPI est surévalué par rapport à la valeur de son
patrimoine. La valeur de reconstitution d’une SCPI est calculée deux
fois par an.
* Les performances passées ne
sont pas un indicateur fiable des performances futures. Dividende brut
au titre de l'année N avant prélèvement obligatoire et autre fiscalité
immobilière (sur revenus étrangers et sur plus-values) payée par le
fonds pour le compte des associés, rapporté au prix de souscription de
300 euros. Ce taux de distribution annualisé équivaut au rendement
perçu par une part qui aurait bénéficié de 12 mois de jouissance en
2024. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques : La baisse de la valeur du placement.
Le capital investi n’est pas garanti. Sa valeur évolue dans le temps,
en relation étroite avec l’état de la conjoncture de l’immobilier.
Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des phases à la
hausse et à la baisse. La diminution des revenus locatifs.
Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des revenus
locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux
d’occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers
versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée
par l’effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification
immobilière et locative du portefeuille. La liquidité. L'immobilier n’étant
pas un produit coté, il présente une liquidité moindre comparée aux
actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent
ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier.
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