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30.06.2025
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Investir malin avec la nue-propriété : zoom sur la SCPI Sofidynamic
Vous cherchez à générer des revenus complémentaires à terme, tout en optimisant votre fiscalité et sans souci de gestion
? Le démembrement temporaire de propriété de SCPI est une stratégie à
considérer. Et parmi les offres actuelles du marché, la SCPI
Sofidynamic se distingue par une clé de démembrement avantageuse et des perspectives de rendement attrayantes. On vous explique tout.
Le démembrement de propriété : un mécanisme intelligent
En droit civil, la propriété d’un bien peut être « démembrée », c’est-à-dire scindée en deux droits distincts :
L’usufruit, c’est le droit d’utiliser le bien ou d’en percevoir les revenus (par exemple : les loyers d’un bien immobilier).
La Nue-propriété, c’est le fait de détenir le bien sans en tirer un revenu immédiat, mais avec la certitude de récupérer la pleine propriété à l’issue de l’usufruit.
Ce
mécanisme peut être utilisé de façon temporaire. C’est-à-dire que
l’usufruit est attribué à une personne (ou structure) pour une durée
définie à l’avance : 5, 7, 10 ans, etc. À l’échéance, le
nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété, sans frais ni fiscalité.
Concrètement, vous achetez aujourd’hui un bien ou un actif à prix
réduit, sans percevoir de revenu pendant une période fixée. Puis, à la
fin de cette période, vous devenez plein propriétaire sans débourser un
centime de plus. C’est simple, efficace, et parfaitement encadré
juridiquement.
*non garantie
Le démembrement temporaire appliqué aux SCPI
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un placement permettant à des épargnants d’investir dans un portefeuille diversifié de biens immobiliers (bureaux, commerces, santé, logistique, etc.) sans avoir à en assurer la gestion.
En contrepartie de l’achat de parts, les investisseurs - associés perçoivent des loyers (distribués trimestriellement ou mensuellement), en fonction des revenus générés par le parc immobilier.
C’est un outil de diversification patrimoniale, accessible à partir de quelques centaines d’euros, et qui offre un rendement régulier tout en mutualisant les risques.
Le principe du démembrement de parts de SCPI
Grâce à la souplesse juridique des SCPI, il est possible de n’acheter
que la nue-propriété des parts, pour une durée déterminée (par exemple
3 à 15 ans). L’usufruit, quant à lui, est acquis par un autre
investisseur, souvent une personne morale (entreprise, holding
patrimoniale, association…), en quête de revenus immédiats.
Ce montage présente plusieurs avantages majeurs pour l’acquéreur de la nue-propriété :
Prix d’achat réduit
: vous payez seulement une fraction du prix de la part (selon une « clé
de démembrement » fixée par la SCPI). Plus la durée de démembrement est
longue, plus la décote est importante.
Par
exemple, la clé de démembrement de la SCPI Corum Origin est la suivante
: si vous décidez d’acheter la nue-propriété sur une période 7 ans,
vous profiterez d’une décote de 28%, et vous ne payerez que 72% du prix de la part.
Aucune fiscalité pendant
la période de démembrement : vous ne percevez pas de revenus, donc
aucun impôt à payer, ni impôt sur le revenu, ni prélèvements sociaux.
Exonération d’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) : en tant que nu-propriétaire, vous n’avez rien à déclarer à l’IFI.
En
revanche lorsque vous redeviendrez plein propriétaire à l’issue du
démembrement, les parts de SCPI devront être intégrée dans l’assiette
taxable à l’IFI (si votre patrimoine immobilier dépasse une valeur de 1,3 millions d’euros)
Zéro
souci de gestion : comme dans toute SCPI, vous ne vous occupez de rien
: ni locataires, ni charges, ni travaux. La société de gestion s’occupe
de tout.
Et surtout, à l’échéance, vous devenez plein propriétaire des parts, qui commencent alors à vous verser des revenus réguliers.
Bien calibrer l’horizon de vos besoins
Avant de souscrire des parts de SCPI en démembrement, il est essentiel de déterminer avec précision la date à laquelle vous souhaiterez commencer à percevoir des revenus
complémentaires. En effet, pendant toute la durée du démembrement, vous
êtes nu-propriétaire : vous ne percevez aucun loyer et vous ne pouvez
pas céder vos parts, faute de marché secondaire organisé pour la
nue-propriété. Il s’agit donc d’un placement à horizon fixe,
sans possibilité de liquidité anticipée. C’est pourquoi ce type
d’investissement convient parfaitement à un objectif programmé dans le
temps, comme la préparation de la retraite ou la constitution d’un revenu complémentaire à partir d’une date donnée.
Cette stratégie s’adresse aux investisseurs qui :
N’ont pas besoin de revenus immédiats,
Souhaitent booster leur patrimoine à terme,
Recherchent une optimisation fiscale (IR + IFI),
Préparent leur retraite ou une transmission,
Veulent diversifier leur patrimoine intelligemment, sans souci de gestion.
Sofidynamic : la SCPI qui optimise le démembrement
Une SCPI jeune mais ambitieuse
Lancée en 2023 par Sofidy, acteur reconnu de la gestion immobilière
(notamment avec les SCPI Immorente et Efimmo), Sofidynamic se
positionne comme une SCPI diversifiée, opportuniste
et à fort rendement. Elle vise à capter les opportunités de marché en
Europe, dans des secteurs comme le commerce, les bureaux ou encore les
locaux d’activité.
Au 1er trimestre 2025, Sofidynamic c’est :
Un rendement cible brut 2025 de +8 % (non garanti),
Un objectif de TRI de 7 % sur 8 ans,
8 immeubles pour 290 unités locatives, en France et aux Pays-Bas,
96,4 % de taux d’occupation financier,
Une collecte dynamique de plus de 22 M€ sur le dernier trimestre.
Une clé de démembrement très avantageuse pour le nu-propriétaire
La société de gestion propose des décotes particulièrement intéressantes
pour les investisseurs en nue-propriété. Cela signifie que vous pouvez
devenir nu-propriétaire à un coût bien inférieur à celui de la pleine
propriété, ce qui améliore mécaniquement la rentabilité de l’investissement.
Par exemple, si vous achetez la nue-propriété de la SCPI Sofidynamic sur un démembrement de 7 ans, vous profitez d’une décote de 34,5%
(alors que la décote moyenne des autres SCPI est aux alentours de 25%).
Par conséquent, vous acheterez la part à 206,32€ au lieu de 315 € en
pleine propriété. En l’absence de toute revalorisation du prix de
l’immobilier, le Taux de Rendement Interne (TRI) s’établit à +5,87%.
A noter que si la décote avait été de 25%, le TRI serait de 3,96%. Il est donc important de choisir la SCPI avec la clé de démembrement la plus favorable au nu-propriétaire.
Mais ce n’est pas tout…
Un potentiel de revalorisation à moyen terme
Le prix de souscription actuel de la SCPI Sofidynamic est de 315 €,
alors que la valeur de reconstitution est estimée à 343,52 €. (cf BT
T1.2025)
Cela suggère un potentiel de hausse
du prix de part, ce qui viendrait augmenter le rendement global pour
les investisseurs, en particulier ceux qui achètent la nue-propriété à
prix décoté aujourd’hui.
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