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07.07.2025
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5 idées reçues sur les SCPI : ce que vous devez savoir avant d’investir
Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) séduisent les
épargnants en quête de revenus complémentaires et de diversification
patrimoniale. Pourtant, de nombreux préjugés circulent encore sur ce
placement immobilier. Tour d'horizon des principales idées reçues.
« Les SCPI n'ont pas été rentables dernièrement »
Pour certains investisseurs, le timing n'est pas bon pour investir en
SCPI. Il est vrai qu'au cours des deux dernières années, la hausse des
taux d'intérêt a entraîné une diminution de la valeur des actifs,
notamment des bureaux, qui constituent dans certains cas une part
importante des portefeuilles des SCPI. Certaines SCPI ont donc revu à
la baisse leur valeur de reconstitution (c'est-à-dire la valeur estimée
du patrimoine immobilier et des frais qui seraient nécessaires pour le
reconstituer). Cette réévaluation vise à refléter le prix réel du
marché.
Mais il est essentiel de distinguer deux notions :
La valeur de part (le prix auquel vous achetez ou revendez) peut fluctuer selon le marché.
Les revenus locatifs distribués aux porteurs de parts qui eux n'ont pas été impactés.
L'investissement en SCPI est avant tout une affaire de long terme.
Si les performances sur un ou deux ans peuvent connaître des
ajustements, il est essentiel d'élargir sa perspective. Même avec les
corrections récentes, de nombreuses SCPI affichent des performances
bien plus solides sur 5 ans et plus. Cette vision à long terme permet
de gommer les aléas du marché et de pleinement profiter de la
capitalisation des revenus et de l'appréciation progressive des actifs.
De plus, certaines SCPI ont démontré leur solidité
durant cette période : elles ont maintenu ou même augmenté le prix de
leur part, preuve de la qualité de leur patrimoine et de leur stratégie
de gestion prudente. C'est notamment le cas de la SCPI Sofidynamic qui avait revalorisé le prix de sa part de 5 % en janvier 2025, passant de 300 € à 315 € par part.
« La fiscalité gomme le rendement »
Comme la plupart des gains générés sur des placements, les revenus
issus des SCPI ne font pas exception et sont soumis à l'impôt. Les
revenus des SCPI françaises sont imposés comme des revenus fonciers
et sont imposables au même titre que les revenus du travail, ils sont
intégrés à l'assiette globale pour le calcul de l'impôt sur le revenu.
Le rendement net de fiscalité est donc forcément réduit, surtout si
vous êtes fortement imposé.
En revanche, certaines SCPI permettent de profiter d'une fiscalité plus avantageuse : les SCPI européennes.
Elles
investissent dans des immeubles situés hors de France (Allemagne,
Espagne, Pays-Bas, Irlande…) qui bénéficient de conventions fiscales
bilatérales.
Selon le pays, les revenus perçus sont traités différemment :
Parfois, vous payez l'impôt dans le pays d'origine, et un crédit d'impôt vient réduire l'imposition en France (c'est le cas de l'Allemagne).
Dans d'autres cas, vous bénéficiez de la méthode du taux effectif
: les revenus de la SCPI seront simplement pris en compte afin de
déterminer le montant d'impôt sur le revenu dû au titre des revenus de
source française (c'est le cas des Pays-Bas).
Et surtout, ces revenus sont exonérés de prélèvements sociaux français (17,2 %), ce qui améliore nettement le rendement net comparé à une SCPI investie uniquement en France.
« Investir en SCPI, c'est uniquement investir dans des bureaux »
Bien que les SCPI de bureaux aient historiquement constitué une part
significative du marché, les portefeuilles d'actifs des SCPI sont
aujourd'hui très diversifiés. Si certaines SCPI investissent
majoritairement dans des bureaux, d'autres se spécialisent dans un
secteur en particulier (santé, hôtellerie, commerces…), mais d'autres
encore font le choix de se diversifier.
Nombreuses sont les SCPI qui investissent dans des immeubles variés, tant géographiquement que sectoriellement pour mutualiser le risque.
Une SCPI bien diversifiée répartit ses investissements sur plusieurs
types d'actifs (bureaux, commerces, logements, entrepôts, santé, etc.),
plusieurs zones géographiques (grandes villes françaises, régions,
Europe, voire au-delà) et plusieurs locataires.
Cette diversification réduit le risque de dépendance à un seul secteur
(si un secteur connaît des difficultés, d'autres peuvent compenser) ou
à une seule région (un marché local en baisse sera compensé par
d'autres zones géographiques plus dynamiques).
« Investir en SCPI, c'est bloquer son épargne pendant des années »
Avant toute chose, il est crucial de rappeler que les SCPI demeurent un investissement à long terme, avec une durée de détention recommandée par l'AMF de 8 à 10 ans. La durée moyenne du marché se situe même à 27 ans !
Cette durée permet l'amortissement des frais de souscription et offre
aux investisseurs la possibilité de bénéficier du potentiel de
valorisation à long terme du portefeuille immobilier.
En revanche, l'argent investi en SCPI n'est pas bloqué
: vous pouvez revendre vos parts quand vous le souhaitez si vous avez
besoin de liquidités. Mais la revente ne se fait pas instantanément.
Pour les SCPI à capital variable (les plus répandues maintenant), il
suffit de faire une demande de retrait auprès de la société de gestion,
qui trouvera un acheteur. En période normale, la vente prend quelques
semaines. Si la demande baisse, le délai peut être plus long. Par
exemple, avec la dévaluation récente des parts de certaines SCPI,
certains investisseurs ont voulu vendre leurs parts. Mais la société de
gestion doit, pour valider cette demande, trouver un repreneur pour les parts en attente de retrait. Et cela peut prendre plusieurs mois dans un contexte défavorable.
C'est pourquoi, même si votre argent n'est pas techniquement bloqué, il
est fortement déconseillé de revendre vos parts tôt. Il faut plutôt
envisager un investissement long terme, voire dans un objectif de
succession. N'envisagez de racheter vos parts qu'en cas de gros besoin
de liquidité et soyez conscient du délai de revente potentiellement
très long qui peut s'étendre sur plusieurs mois, surtout dans un marché
moins dynamique.
« Investir en SCPI coûte cher en frais »
On entend souvent dire que les SCPI coûtent cher en frais, avec des
commissions de souscription généralement entre 8 % et 12 % du montant
investi. Ça peut paraître beaucoup ! Mais comparons avec un
investissement locatif classique. Acheter un bien en direct implique
des frais de notaire (environ 7-8 %), des frais d'agence (parfois 5 à
10 % des loyers annuels, plus la mise en location), sans oublier les
travaux d'entretien réguliers, les assurances (loyers impayés,
propriétaire non occupant) et la taxe foncière. Au final, en faisant le
compte sur la durée, les SCPI ne sont pas si chargées en frais et offrent l'énorme avantage d'une gestion déléguée, vous libérant de tous les tracas du locatif direct.
D'ailleurs, ils existent maintenant des SCPI sans commission de souscription.
Mais attention, si à première vue cela semble alléchant, il est
essentiel de comprendre comment ça marche. Les frais de souscription,
malgré leur nom, sont en réalité supportés à la sortie. Autrement dit,
ils ne réduisent pas votre capital investi dès le premier jour, c'est à
la revente de vos parts qu'ils sont prélevés. Donc, qu'une SCPI affiche
0 % ou 12 % de frais de souscription, votre capital initial est bien
investi en totalité.
Mais si une SCPI ne prend pas de frais à l'entrée, elle se rattrape ailleurs et notamment sur :
Les frais de gestion annuels plus élevés
: Ces SCPI compensent souvent par des frais de gestion supérieurs
(parfois 14 % à 18 % des loyers, contre 10-12 % pour des SCPI
classiques). Plus vous restez investi longtemps, plus ces frais cumulés
peuvent dépasser ce que vous auriez payé en frais de souscription
ailleurs. Avec une durée moyenne de détention des parts de 27 ans, des
frais de gestion élevés ont beaucoup plus d'impact que les frais
d'entrée.
Les frais de sortie anticipée
: Si une SCPI n'applique pas de frais d'entrée, un investisseur
pourrait être tenté de récupérer son capital plus rapidement. Pour y
pallier, les SCPI sans frais d'entrée mettent souvent en place des
pénalités si vous revendez vos parts avant une certaine durée (avant 8
ans par exemple). Ces frais peuvent être significatifs (par exemple, 5
% ou 6 % de la valeur de revente), et ils viennent justement compenser
l'absence de frais de souscription initial.
Au
final, investir en SCPI comporte des frais, mais rien d'exorbitant
comparé à un investissement locatif classique. L'essentiel est de bien analyser l'impact de tous les frais sur votre horizon d'investissement.
Chaque SCPI a sa propre structure tarifaire, et ce qui semble
avantageux à première vue ne l'est pas toujours sur le long terme.
Alors, réconcilié avec les SCPI ?
Ce placement constitue un pilier intéressant dans une stratégie
patrimoniale diversifiée, offrant une exposition à l'immobilier avec
des atouts souvent méconnus. Au-delà des revenus locatifs, les SCPI
présentent des avantages fiscaux et des leviers financiers comme
l'achat à crédit ou le démembrement, permettant d'optimiser votre
investissement sur le long terme.
* Les performances passées ne
sont pas un indicateur fiable des performances futures. Dividende au
titre de l'année N avant prélèvement obligatoire et autre fiscalité
immobilière (sur revenus fonciers étrangers et sur plus-values) payée
par la SCPI pour le compte des associés rapporté au prix de
souscription au 1er janvier N.
Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques : - La baisse de la valeur du
placement. Le capital investi n'est pas garanti. Sa valeur évolue dans
le temps, en relation étroite avec l'état de la conjoncture de
l'immobilier. Cette conjoncture suit des cycles successifs, avec des
phases à la hausse et à la baisse. - La diminution des revenus
locatifs. Dans un contexte économique moins favorable, la baisse des
revenus locatifs versés aux associés est due à la diminution du taux
d'occupation financier et/ou à la baisse du montant global des loyers
versés par les locataires. Cette baisse peut être toutefois atténuée
par l'effet de la mutualisation des risques grâce à la diversification
immobilière et locative du portefeuille. - La liquidité. L'immobilier
n'étant pas un produit coté, il présente une liquidité moindre comparée
aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent
ainsi varier en fonction de l'évolution du marché de l'immobilier.
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